房地产行业专题研究：土管法修正案（草案）进征求意见阶段，集体用地入市仅限工、商业

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 23 [Table_C ontacter]本报告联系人： 黄晓曦 021-60750620 huangxiaoxi@gf.com.cn [Table_Page] 行业专题研究|房地产 2019 年 1 月 22 日 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 土管法修正案（草案）进征求意见阶段，集体用地入市仅限工、商业 [Table_Author]分析师： 乐加栋 分析师： 郭镇 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260513090001 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn guoz@gf.com.cn gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary]核心观点： 体量：13 年底，我国集体经营性建设用地面积 4200 万亩，占集体用地的 13%，相当于城市建设用地的 59%截止 2013 年底，农村集体建设用地面积为 3.1 亿亩，其中集体经营性建设用地面积 4200 万亩，占集体建设用地总量的 13%，而 2013 年城市建设用地面积 7066 万亩，约为城市建设用地面积的 59%。 流转：修正案草案未突破试点限制，入市范围仅限工、商业集体经营性建设用地2019 年 1 月 4 日，全国人大公布关于《〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉修正案（草案）》的说明，“删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”，“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用” 。在内容上并没有突破前期试点内容，主要是为了从“上层建筑”上扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。从用地流程上来说，删除必须经过“征为国有”转化的步骤后，打破政府在一级土地出让的垄断权，让渡部分原土地出让的收益给予农村集体经济组织。在类型上，仅影响工业、商业用地供应（主要影响沿海发达地区及重点城市郊区的经营性建设用地入市），集体用地上住宅入市仍然受限。 收益分配和流转体量：增值收益的 20%-50%上缴县级，截止 18 年 12 月入市约 6000 万方根据试点方案，增值收益 20%-50%上缴县级政府，成交价款 3%-5%（相当于契税）缴纳至地方财政，剩余部分留足集体后，在集体成员间公平分配。流转体量方面，截止 18 年底，33 个试点县（市、区）中，集体经营性建设用地已入市地块 1 万余宗，面积 9 万余亩（约 6000 万方），总价款约 257 亿元，收取调节金 28.6 亿元。 北京大兴区绿隔产业用地首推集体用地建共有产权房，与国有土地上建设同等权益绿隔产业用地是北京特有的集体经营性建设用地类型。18 年 12 月，大兴区绿隔产业用地 3 个共有产权房项目地块挂牌（建面 35.8 万方），是全国首次采用集体用地建设共有产权房。持有权益上，住建委明确集体建设用地共有产权房与国有土地共有产权房权益的一致性，出让年限为 70 年。未来推广上，根据该地块规划意见书，属于“33城试点项目”，也就是说，在立法制度未更改之外，未来仅可能在试点区域内（如北京仅大兴区试点）进行。 风险提示土地确权难度大；增值收益分配存在利益冲突；集体用地用作租赁住房投资回报收回周期长[Table_Report]相关研究： 房地产行业:关注后续供给淡季对成交的压力 2019-01-20 房地产行业 18 全年及 12 月市场分析:政策面底部改善，行业资金环境向好 2019-01-17 房地产行业:去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立 2019-01-13 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 23 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 目录索引 集体土地流转：范围限定，33 城试点入市约 6000 万方 .................................................... 4 体量：集体经营性建设用地约占集体用地的 13%，城市建设用地的 59% ................. 4 集体土地流转：限于经营性建设用地，15 年 33 城试点，18 年修法提议 ................. 5 修法草案：扫清法律障碍，让渡原国有土地出让收益给集体成员 ............................. 7 收益分配：增值收益的 20%-50%上缴县级，其余主要由集体公平分配 .................... 9 宅基地内部流转：试点在本集体内部退出/转让，下放存量宅基地审批权 ............... 10 流转进展：截止 18/12，入市 9 万余亩（6000 万方），总价款 257 亿元 ................. 13 入市困难：收益分配主体多+土地确权难度大 .......................................................... 14 北京：特色绿隔产业用地，首推集体用地建共有产权房 .................................................. 15 绿隔产业用地：北京特有集体经营性建设用地类型 ................................................. 15 用途：除工商业用途外，建设集体租赁住房、共有产权房 ...................................... 17 入市时间：大兴区黄村镇绿隔产业用地用时 2.3 年 .................................................. 19 风险提示 ........................................................................................................................... 21 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 23 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 图表索引 图 1：我国土地按所有权、用途分类 ...................................................................... 4 图 2：1986-2018 年集体土地流转要求 ...................................