房地产行业跟踪分析：供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 15 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落 [Table_Summary]核心观点： 销售累计增速继续下行，但年末西部地区销售超预期根据统计局数据，18 年商品房销售面积同比增长 1.3%，增速较前 11月收窄 0.1 个百分点，其中西部地区单月增速 9.5%略超预期，中西部地区存在返乡置业需求，在房企加大推货量的情况下，年末成交表现较好。我们认为 19 年需求将处于持续探底的过程，其中一线及强二线销售量价将稳中有增，但最终改善幅度关键将看政策调整空间，而棚改货币化效应减弱以及购买力制约下，弱二线及三四线销售将延续回落趋势。 土地出让金创历史新高，12 月地价增速回落根据统计局数据，18 年房地产开发企业土地购置面积 2.9 亿平米，同比上升 14.2%，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18%。在低库存的背景下，房企拿地补库存意愿较强，加上政府供地放量，18 年出让金再创历史新高。值得注意的是，近期土地市场景气度下行，成交楼面价回落，溢价率维持低位，房企的拿地成本边际改善。 新开工增速略超预期，预计未来投资增速逐步下行根据统计局数据，18 年新开工同比增长 17.2%，单月同比上涨 20.5%。总体来看，房企对未来需求端景气度存在不确定性的情况下，开工节奏明显前置，加大销售回款。而投资方面，18 年全国房地产开发投资 12.03 万亿元，同比增长 9.5%，增速连续 5 个月回落。我们认为随着土地市场逐步降温，叠加施工投资在 19 年后消除统计口径的基数影响，预计 19 年投资同比上涨 2%左右。 房企到位资金增速小幅回落，未来资金环境向好根据统计局数据，18 年房企到位资金 16.6 万亿元，增速比前 11 月继续收窄 1.2 个 pct，房企资金面继续承压。单月来看，开发贷、定金预收款增速转负，同比分别下降 15%、0.2%，按揭贷同比下滑 0.4%，自筹资金同比上涨 6.9%。而 19 年 1 月 4 日央行降准 1pct，我们认为流动性进一步释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，考虑到 18-19 年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。 风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-22 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:关注后续供给淡季对成交的压力 2019-01-20 房地产行业18全年及12月市场分析:政策面底部改善，行业资金环境向好 2019-01-17 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -44%-35%-26%-16%-7%2%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 15 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 销售累计增速继续下行，但年末西部地区销售超预期 ............................................ 4 土地出让金创历史新高，12 月地价增速回落 ......................................................... 6 新开工增速超预期，预计未来投资增速逐步下行 ................................................... 7 房企到位资金增速小幅回落，未来资金环境向好 ................................................. 11 图表索引 图 1：商品房年度销售面积及增速 .......................................................................... 4 图 2：商品房年度销售金额及增速 .......................................................................... 4 图 3：历年商品房销售面积分区域增速 .................................................................. 5 图 4：历年商品房销售面积分区域占比 .................................................................. 5 图 5：商品房销售面积累计同比增速对比 ............................................................... 5 图 6：各线城市商品房成交面积同比（统计局） .................................................... 5 图 7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速 .................................................... 5 图 8：住宅年度成交均价同比增速对比 .................................................................. 5 图 9：土地购置面积（万方）及增速 ...................................................................... 6 图 10：土地成交价款（亿元）及增速 .........................