房地产行业动态跟踪报告：2018年房地产四维数据总结及2019年展望

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 1 月 23 日 房地产 2018 年房地产四维数据总结及 2019 年展望 ——光大地产行业动态跟踪报告 行业动态 ◆销售面积小幅增长，集中度提升逻辑继续演绎2018 年全国商品房销售面积同比小幅增长 1.3%，销售金额同比增长12.2%。对比全国 TOP10、TOP20、TOP50 房企销售金额增速分别为24.8%、29.4%、35.0%（克而瑞数据），集中度提升逻辑继续演绎。 展望 2019 年，我们维持总量下行与结构切换并存的判断。预计 2019年全国商品住宅销售面积、金额分别降 8.1%、3.5%，部分高能级城市楼市或伴随政策边际改善而逐步企稳回升。 ◆开工/投资维持较高增长，施工增速持续回升 2018 年全国房屋新开工面积、房地产投资额维持较高增长，同比增速分别为 17.2%、9.5%。2018 年房屋施工面积同比增长 5.2%，增速较2017 年回升 2.3pc。2018 年末竣工面积降幅收窄至 7.8%，或反映了资金面改善的传导作用开始显现。 展望 2019 年，预计待开发土地高增、显性库存低位、资金面整体均衡可支撑新开工保持较高增长（+6%~+8%），施工面积增速进一步回升（+7%~+8%），施工类投资走强对冲土地购置费增速回落影响，房地产投资额同比增长 4%~6%。 ◆开工库存重新积累，显性库存处于低位，短期可售资源不足 2018 年全国商品住宅开工库存净增 5424 万方，隐性库存净增 4.56亿方，显性库存减少 4.02 亿方。截止 2018 年末，商品住宅显性库存 8.87亿方，去化周期 7.2 个月，对比 2014 年分别为 26.56 亿方、30.3 个月。 ◆2018 年到位资金增速小幅回落，预计 2019 年可维持整体均衡 对比 2017 年，2018 年到位资金增速回落 1.8pc 至 6.4%；国内贷款增速高位回落 22.2pc 至-4.9%；自筹资金增速（+9.7%）为 2014 年以来最高水平，房企融资环境逐步改善；销售回款整体增速微降 0.4pc，相对平稳。预计 2019 年房企销售和融资现金流此消彼长，资金面整体均衡。 ◆投资建议 当前经济运行“稳中有变、变中有忧”，中央指出要坚持底线思维，稳妥实施房地产市场长效机制，行业政策面导向由“压”转“稳”。在“房住不炒”大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下，预计行业主要通过结构性微调来实现总量相对平稳，结合货币政策边际宽松，2019 年高能级城市购房信贷支持或有所改善。建议关注重点布局一二线城市的头部房企，如万科 A、金地集团、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析： 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019 年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报居民杠杆上行边际放缓，按揭利率见顶回落——2018 年 12 月信贷数据点评 ····································· 2019-01-14 2019：千钧将一羽——房地产行业 2019 年投资策略(PPT) ····································· 2019-01-03 因城施策定调，房企融资放量—光大地产a+h 重 点 公 司 样 本 库 动 态 跟 踪 报 告（12.17-12.31） ····································· 2019-01-01 -40%-23%-5%13%30%12-1701-1803-1805-1806-1808-1809-1811-18房地产沪深3002019-01-23 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、2018 年销售面积小幅增长，集中度提升逻辑继续演绎  2018 年 12 月全国销售增速低位反弹，东西部地区回升较明显 2018 年 12 月单月全国商品房销售面积为 2.31 亿方，同比由负转正至0.9%（11 月为-5.1%）。12 月单月全国商品房销售金额为 2.05 万亿元，同比增长 12.3%，增速较 11 月提升 3.5pc。 从区域结构来看，各区域销售增速继续放缓。东部、中部、西部、东北地区 12 月销售面积单月同比增速较 11 月分别增加+4.84pc、-0.29pc、+17.07pc、-3.15pc；12 月销售金额单月同比增速较 11 月分别增加+5.7pc、-10.35pc、+16.49pc、-4.62pc。 对照克而瑞数据，TOP40 房企 12 月销售面积单月同比增速较 11 月提升 20pc 至 34%，12 月销售金额单月同比增速较 11 月提升 1pc 至 24%。我们认为，12 月全国销售低位反弹或是由于房企年末冲量、部分城市政策微调、以及年末回乡置业带来的短期成交回升。 图 1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图 2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 图 3：克而瑞 TOP40 房企销售面积单月同比和累计同比 图 4：克而瑞 TOP40 房企销售金额单月同比和累计同比 资料来源：克而瑞，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞，光大证券研究所整理 -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%销售面积单月同比 销售面积累计同比 -10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%销售金额单月同比 销售金额累计同比 -20%0%20%40%60%80%100%120%销售面积单月同比 销售面积累计同比 0%10%20%30%40%50%60%70%销售金额单月同比 销售金额累计同比 万得资讯2019-01-23 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告  2018 年商品房销售面积、金额再创新高，过去 10 年 CAGR 分别 10%、20% 全年来看，2018 年全国商品房销售面积、销售金额、销售均价分别为17.17 亿方、15 万亿元、8737 元/平方米，同比增速分别为 1.3%、12.2%、10.7%，对比 2017 年分别为 7.7%、13.7%、5.6%。 从成交规模来看，2018 年行业再创新高。拉长周期观察，2009-2018十年间全国商品房销售面积、销售金额、销售均价CAGR分别为 10%、20%、9%。 图 5：2008-2018 年全国商品房销售面积及增速 图 6：2008-2018 年全国商品房销售金额及