房地产行业：18年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 17 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 18 年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出 [Table_Summary]核心观点： 上周政策情况：住建部强调稳定预期，衡阳取消限价后被叫停上周，住建部工作会议强调19年以“稳地价稳房价稳预期”为主要目标，保持调控政策的连续性稳定性。而地方层面继续因城施政，一方面，长沙、汕头公积金政策收紧，佛山取消购房入户，而另一方面，广州则放宽异地购房提取公积金的范围。值得注意的是，衡阳26日暂停限价政策，随后以因市场误解与炒作而撤销了该文件。 基本面情况：40 城全年销售同比下滑 1.7%，批售比维持低位根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，监测的40个城市商品房成交面积783.30万方，环比上涨24.2%，其中一线、二线、三四线城市分别同比上涨34.2%、22.5%、16.0%。推盘方面，上周13城市单周推盘环比下降14.4%，批售比持续维持低位。 18 年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出基本面方面，2018年，40城全年新房成交同比下滑1.7%，其中17个一二线城市同比下滑4.7%，降幅较17年收窄20个百分点，重点城市在供给改善（18年13个城市推盘面积同比上涨24.6%）叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。12月单月来看，40城市12月新房成交同比上涨5.8%，增幅较11月略有扩大，其中17个一二线同比上涨9.7%，增速年末提升显著，而23个三四线则同比基本持平，增速趋势性下行。尽管18年行业销售总体弱化，但龙头表现依旧显著，根据克而瑞数据，18年全年TOP30房企销售规模同比增长32%，并且规模增长更多的是来自内生操盘能力提升，TOP30全年销售面积同比增长32%，销售均价基本持平，我们认为较强的杠杆能力以及高效的周转能力将保障龙头集中度持续提升。行业基本面弱化为政策面改善奠定基础，无论是信贷政策还是行业政策均显示积极改善信号，当然，考虑到不同城市的基本面表现差异，仍然将以地方自主调节为主。板块投资方面，政策端底部向好，对板块估值形成支撑，并且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出，因此，我们继续建议关注低估值的龙头房企。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-02 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:政策出现积极改善信号，继续建议配置龙头房企 2018-12-23 房地产行业:房地产十年复盘综述：潮涨潮落，风依然 2018-12-19 房地产行业:新开工超预期，需求端继续探底 2018-12-17 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -38%-28%-17%-7%4%14%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 17 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 .............................................................................. 4 主要政策回顾 ................................................................................................... 4 重点城市成交情况 ............................................................................................ 4 重点城市推盘及库存跟踪 ................................................................................. 9 全国土地市场供给成交情况 ........................................................................... 12 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ................................................................. 14 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2018.12.24-2018.12.31） ........................................... 4 图 2：各城市商品房 18 年至今周均成交量、上周成交量及成交环比 .................... 5 图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 5：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 6：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 7：40 城新房成交整体年同比 ......................................................