房地产行业动态点评：暖风不止，穗迈出一线放限购第一步

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 暖风不止，穗迈出一线放限购第一步 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 华泰证券研究所分析师名录 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 15.36 买入 滨江集团 002244 CH 14.60 买入 万科 A 000002 CH 19.03 买入 金地集团 600383 CH 9.54 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 9 月 21 日│中国内地 动态点评 暖风不止，穗迈出一线放限购第一步 9 月 20 日晚，广州市人民政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。本次政策调整主要为：1）黄埔、番禺、花都、白云北部四镇不再执行限购政策；2）在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含北部四镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍家庭限购 2 套；非本市户籍家庭社保缴纳年限从 5 年缩短至 2 年；3）将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。本次政策调整为政治局会议后第 13 个放松限购的城市，也迈出了一线城市放松限购的步伐，我们认为后续其它一线和强二线城市政策放松值得期待。 广州政策发力点逐步拓宽，已达 2014 年以来最宽松环境 广州政策发力点逐渐从提升购买力到放宽购房条件。自 7 月 24 日政治局会议以来，广州先于 8 月 29 日落地了认房不认贷，随后于 9 月 8 日将首套/二套房贷款利率下限分别从 4.2%/4.8%调降至 4.1%/4.5%，优化首套房贷款的认定条件，同时允许拥有一套房且在供家庭的首付比例从 70%调降至40%，旨在提升广州市场的购买力。本次政策的发力点在于放开了广州的部分区域限购，且放宽了非户籍人士的购房资格，叠加降低税费，配合此前已出台的限贷优化政策，拓宽了政策的受益面，对比 2014 年周期，目前广州已创造了 2014 年以来最宽松的市场环境。 新政组合拳后需求端仍在观察，期待托底政策持续加码 根据我们的统计，9 月 1-18 日，一线城市新房的日均成交面积较 8 月-13.6%，但二手房成交较 8 月+13.2%，考虑到二手房的供应稳定性以及交易效率，可以看出新政已经开始发挥效力。但从贝壳领先指标的角度，一线城市新房/二手房的指标呈现“先升后降” 的特点，一线城市新房/二手房 KMI 成交量数据第一周的 50.5/48.3 提升至第二周的 70.8/64.8，随后于第三周回落至62.0/59.3，而新房/二手房 KMI 成交价数据则从第一周的 41.3/36.0 提升至第二周的 51.5/44.0，随后于第三周回落至 45.0/39.8。目前一线城市复苏的持续性还有待观察，但政策持续加码，我们认为市场有望回暖。 政策组合拳再进一步，看好核心区域货量充沛房企 一线城市开启放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (20)(13)(5)310Sep-22Jan-23May-23Sep-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 新房日度复苏指数 图表2： 二手房日度复苏指数 注：基于 60 城新房销售日度数据计算，2019 日均=100 资料来源：Wind，华泰研究 注：基于 26 城二手房销售日度数据计算，2019 日均=100 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 二手房 KMI 指数（成交量） 图表4： 新手房 KMI 指数（成交量） 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 图表5： 重点推荐公司一览表 收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 6.81 9.03 15,367 -0.41 0.43 0.80 0.96 -16.61 15.84 8.51 7.09 华发股份 600325 CH 买入 9.66 15.36 20,452 1.22 1.28 1.43 1.63 7.92 7.55 6.76 5.93 滨江集团 002244 CH 买入 10.07 14.60 31,332 1.20 1.39 1.68 2.01 8.39 7.24 5.99 5.01 万科 A 000002 CH 买入 13.29 19.03 158,559 1.90 1.51 1.56 1.66 6.99 8.80 8.52 8.01 金地集团 600383 CH 买入 7.10 9.54 32,054 1.35 1.09 1.20 1.34 5.26 6.51 5.92 5.30 新城控股 601155 CH 买入 13.60 21.78 30,67