房地产开发行业深度报告：房地产开发2023年中报综述，盈利融资续探底，销售投资渐恢复

证券研究报告·行业深度报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产开发行业深度报告 房地产开发 2023 年中报综述：盈利融资续探底，销售投资渐恢复 2023 年 09 月 21 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《房地产行业周报：本周销售回落，各地区政策分化明显》 2016-07-11 增持（维持） [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 重点房企营收略有改善，利润率、ROE 寻底。2023H1，25 家重点房企营业收入 15115.5 亿元，同比增长 2.0%，营收实现正增长的公司有 12家；毛利润 1745.8 亿元，同比下降 29.6%；归母净利润-78.2 亿元，同比下降 114.2%，毛利润、归母净利润正增长的公司分别有 6、11 家。毛利率、净利率、ROE 分别为 11.6%、-0.5%、-0.4%，同比分别下降5.17、4.24、2.88 个百分点。 ◼ 重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善。2023H1，25 家重点房企全口径销售合同金额 21575.3 亿元，同比增长 2.9%；销售面积12618.2 万平方米，同比降低 9.6%；销售单价 17098.6 元/平方米，同比增长 13.8%。25 家重点房企平均销售额 863.0 亿元，销售额千亿以上的 7 家。经营现金流大幅改善至 2068.7 亿元，较去年同期增长1349.0%。 ◼ 重点房企拿地金额、拿地强度整体稳中有升。一线城市拿地集中度同比增长。2023H1，25 家重点房企拿地金额 3547.4 亿元，同比增长 4.4%；拿地楼面均价 16144.6 元/平方米，同比增长 1.4%；拿地强度 16.4%，同比增长 0.2 个百分点，整体较平稳。25 家重点房企平均拿地金额 141.9亿元，6 家房企未拿地，均为民营房企。央国企拿地态度相对积极，拿地金额正增长；民营房企维持保守拿地策略，拿地金额负增长。25 家重点房企在一线城市拿地金额同比增长 19.9%，土地储备货值向一线城市集中。 ◼ 重点房企债券融资规模下降，央国企与民营房企负债结构分化加剧，三道红线各档房企数量较稳定。2023H1，重点房企发行境内债 993.6 亿元，同比下降 23.5%；境内债余额 858.7 亿元，同比下降 24.8%；平均票面利率 3.2%，同比增加 0.11 个百分点。央国企、混合所有制呈现短债降低、长债增加趋势，民营房企则短债增加、长债下降。25 家重点房企绿档企业数量占比 52%。绿档、黄档、橙档、红档数量分别为 13、5、3、4 家，较去年同期，黄档企业减少 1 家，为碧桂园，转为橙档企业。 ◼ 总结与投资建议：1）央国企营收、销售、融资优势进一步扩大；2）聚焦、深耕核心城市是当前房企发展重中之重；3）逆势布局，维持积极拿地态度的房企，成长性更高。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、金地集团、越秀地产，建议关注中国海外发展。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。 -21%-18%-15%-12%-9%-6%-3%0%3%6%2022/9/212023/1/202023/5/212023/9/19房地产开发沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业深度报告 2 / 19 内容目录 1. 25 家重点房企增收不增利，净利率大幅走低 .................................................................................. 4 1.1. 营收小幅增长，毛利润、归母净利润大幅收缩..................................................................... 4 1.2. 毛利率、净利率、ROE 下探寻底............................................................................................ 6 1.3. 受民营房企拖累，资产减值损失进一步扩大......................................................................... 7 1.4. 期间费用率同比下降，管理费用率逐年降低......................................................................... 7 2. 25 家重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善 ...................................................................... 8 2.1. 销售小幅改善，央国企销售表现优于民营............................................................................. 8 2.2. 合同负债整体降低，经营现金流高增，受限资金较平稳..................................................... 9 3. 25 家重点房企拿地金额小幅增长，一线城市布局增长 ................................................................ 10 3.1. 拿地金额、拿地强度稳中有升............................................................................................... 11 3.2. 央国企拿地态度较积极，民营房企延续保守，土储向一线城市集中............................... 12 4. 央国企延续融资优势，规模提升利率持续下行 ............................................................................ 13 4.1. 境内债整体发行规模下降，央国企融资规模、融资利率优势扩大................................... 13 4.2. 央国企负债规模逆势扩张，民营房企持续收缩................................................................... 14 4.3. 央国企短债减少、长债增加，民营房