房地产行业1-8月月报：投资端仍较弱，销售端待修复

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 9 月 16 日 投资端仍较弱，销售端待修复 看好 ——房地产 1-8 月月报 相关研究 "行业增速放缓，物企分化加剧-物业管理行业 2023H1 财报综述" 2023 年 9月 15 日 "自然资源部出台新政支持城改，中央密集表态凸显城改战略高度-自然资源 部政策点评" 2023 年 9 月 15 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  8 月投资端依然较弱，投资、开工降幅略收窄、竣工增速放缓。8 月单月来看，投资同比-11.0%（计算值-19.1%），较前值+1.2pct；开工同比-23.6%（计算值-23.0%），较前值+2.3pct；竣工同比+10.6%（计算值+10.1%），较前值-22.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 8 月房地产开发投资数值下调了 7.1%、下调幅度较上月扩大了 0.2pct，如果剔除基数调整影响，目前投资端也将更弱；考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合考虑投资意愿弱和投资基数下调因素，我们调整公布值口径预测：2023 年投资同比-7.5%、开工同比-20.0%、竣工同比+11.2%，并调整计算值口径预测：2023 年投资同比-14.1%、开工同比-20.5%、竣工同比+10.7%。  8 月销售端仍较弱，销售面积公布值同比-12%、计算值同比-24%。8 月单月来看，销售面积同比-12.2%（计算值-24.0%），较前值+3.4pct；销售金额同比-16.4%（计算值-23.7%），较前值+2.9pct；销售均价同比-4.8%（计算值+0.3%），较前值-0.3pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 8 月商品房销售面积数值下调了9.4%、下调幅度较上月扩大了 0.5pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综合考虑短期销售走弱和销售基数下调因素，我们调整公布值口径预测：2023 年销售面积同比-3.0%、销售金额同比+0%，并调整计算值口径预测：2023 年销售面积同比-12.2%、销售金额同比-6.0%。  8 月资金来源同比降幅扩大，销售回款、融资资金均进一步走弱。8 月单月来看，资金来源同比-25.4%（计算值-20.2%），较前值-5.2pct。从 8 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-24.3% （计 算值-24.9% ）， 较前值 -9.6pct； 自筹 资金同 比-22.2% （计算 值-23.3%），较前值-1.7pct；定金及预收款同比-31.6%（计算值-32.2%），较前值-9.8pct；个人按揭贷款同比-26.9%（计算值-27.5%），较前值-3.4pct。8 月单月资金来源同比降幅扩大，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭均降幅扩大，国内贷款、自筹资金降幅也双双扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。  投资分析意见：投资端仍较弱，销售端待修复，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 11 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：8 月投资端依然较弱，投资、开工降幅略收窄、竣工增速放缓 据统计局数据，2022 年 1-8 月，全国完成房地产开发投资 76,900 亿元，同比增长-8.8%，较 1-7 月下降 0.3pct。其中，8 月单月商品房投资增速-11%，较 7 月上升 1.2pct。住宅方面，1-8 月，住宅投资 58,425 亿元，同比增长-8%，较 1-7 月下降 0.4pct，占房地产开发投资的比重为 76%，较 1-7 月下降 0pct，其中，8 月单月住宅投资增速-10.9%，较 7 月下降 1.4pct。 分区域来看，1-8 月房地产开发投资东部地区同比-3.7%（较前值-0.5pct）、中部地区同比-8.4%（较前值-0.2pct）、西部地区同比-19.7%（较前值+0.4pct）、东北地区同比-26.6%（较前值-1.1pct）。 注：统计局对 2022 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2022 年前 8 月房地产开发投资数值下调了 7.1%、下调幅度较上月扩大了0.2pct，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 3.4%、17.2%、7.7%和 0%。 具体而言，2023 年 1-8 月房地产开发投资累计同比公布值为-8.8%，而计算值为-15.3%，其中 影响 较大 的中 部地 区 （公 布值-8.4%VS 计算 值-24.2%） 和西 部地 区 （公 布值-19.7%VS 计算值-25.9%）；2023 年 8 月房地产开发投资单月同比公布值为-11.0%，而计算值为-19.1%，其中影响较大的中部地区（公布值-9.9%VS 计算值-31.8%）和西部地区（公布