银行业投资观察：地产金融政策积极推进

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 9 页起的免责条款和声明 地产金融政策积极推进 银行业投资观察｜2023.9.11 中信证券研究部 核心观点 肖斐斐 银行业首席分析师 S1010510120057 彭博 银行业 联席首席分析师 S1010519060001 联系人：林楠 存量按揭利率调整方案落地，按照目前方案，各家银行均将于 9 月 25 日完成批量调整操作，料对于四季度以及明年净息差将产生明显影响，而存款定价调降对冲效果，考虑存量定期存款期限结构分布，需在未来几年逐渐释放，但整体而言，银行净息差预期逐渐明朗。展望后续，主要城市首付比例下限调整仍待落地，此外不排除后续增量政策继续出台，进一步助力地产销售回暖和地产风险预期缓释。 ▍事项：本周，多家银行发布存量按揭利率调降方案，重点关注细则如下： ▍存量按揭利率调整规则如何？从多家银行发布的调整方案细则来看，行业整体调整方案一致： 1）已执行市场报价利率（LPR）且在 2019 年 10 月 7 日（含当日）之前发放：如当地下限高于 LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于 LPR 则将贷款加点幅度调整为 0，如贷款利率低于 LPR 则不调整。 2）已执行市场报价利率（LPR）且在 2019 年 10 月 8 日（含当日）之后发放：如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限，如贷款利率低于全国下限则不调整。 3）固定利率贷款：先按中国人民银行公告[2019]第 30 号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。 ▍调整方式如何？1）存量首套按揭无需申请，银行将于 2023 年 9 月 25 日集中调整；2）符合所在城市首套变更认定条件的按揭、首套固定利率按揭，由客户向银行主动申请利率调整，经银行审批后集中调整；3）拖欠本金及利息的不良类贷款，待客户归还拖欠本金及利息后，再进行申请及调整。 ▍银行影响如何？1）不同银行按揭投放的区域差异，导致下调的幅度亦有分化。一线城市近年来按揭加点幅度普遍接近当地下限，我们预计调整影响相对较小；部分二线及以下城市调降压力相对较大，基于区域差异，推测部分区域性银行存量按揭利率调整影响较大。2）推进节奏较快，影响集中落地。按照目前方案，各家银行均将于 9 月 25 日完成批量调整操作，料对于四季度以及明年净息差将产生明显影响，而存款定价调降对冲效果，考虑存量定期存款期限结构分布，需在未来几年逐渐释放，但整体而言，银行净息差预期逐渐明朗。 ▍地产金融政策仍有空间，有望助力地产销售回稳。9 月以来，青岛、太原以及宁德均执行首套房最低首付比例 20%，率先落地降低首套房首付比例的政策导向。从历史经验来看，地产金融政策组合拳效果更佳，2014 年 9 月“认房不认贷”出台，12 个月内（2014.10-2015.9）居民中长贷累计同比多增 4,400 亿元（月均 367 亿元），而 2015 年 9 月和 2016 年 2 月连续调整首付比例下限后，24 个月内（2015.10-2017.9），居民中长贷累计同比多增 47,000 亿元（月均 3,917亿元）。当前，主要城市首付比例下限调整仍待落地，此外不排除后续增量政策继续出台，进一步助力地产销售回暖和地产风险预期缓释。 ▍稳增长政策推进下部分机构选择兑现收益，资金面有所波动，我们预计后续货币政策工具仍需配合宽信用节奏。1）止盈或是本轮资金面波动的核心驱动。近两周 10 年期国债利率上行幅度接近 10bps，我们推测主要原因是前期地产金融政策积极出台，以及潜在的增量政策空间引发市场对于宽信用的预防性交易，此外理财资金交易亦有一定扰动。结合二季度以来 10 年期国债到期收益率下行幅度接近 30bps，本轮波动或是前期积累投资收益在政策发力背景下存在兑现诉求。2）预计下阶段货币政策趋于灵活，动态平衡资金面变化、宽信用及外汇市场波动。我们认为，当前处于对“政策”与“经济”的预期再平衡时期，央行或 银行业 评级 强于大市（维持） 银行业投资观察｜2023.9.11 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 优先通过公开市场操作应对短时资金面波动；伴随专项债发行提速及季末信贷投放力度加大，不排除总量或结构性政策推进。 ▍风险因素：宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；区域经济景气下行；各公司发展战略执行不及预期。 ▍投资观点：地产金融政策积极推进。存量按揭利率调整方案落地，根据目前方案，各家银行均将于 9 月 25 日完成批量调整操作，我们预计对于今年四季度以及明年净息差将产生明显影响，而存款定价调降对冲效果，考虑存量定期存款期限结构分布，需在未来几年逐渐释放，但整体而言，银行净息差预期逐渐明朗。展望后续，主要城市首付比例下限调整仍待落地，此外不排除后续增量政策继续出台的可能性，预计出台后会进一步助力地产销售回暖和地产风险预期缓释。投资下阶段关注重点是地产和城投化债模式落地、金融工作会议进展等，个股方面推荐：（1）业绩增长和估值位置带来的投资回报明确，主要包括未来三年业绩增速确定性强、估值回落至低位的机构重仓银行，包括宁波银行、招商银行、平安银行等；（2）个体进入资产质量拐点周期的估值修复，包括江苏银行和部分城农商行。 银行业投资观察｜2023.9.11 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 ▍ A 股市场表现 上周银行板块小幅上涨跑赢大盘。上周沪深 300 指数下跌 1.36%，中信银行股指数上涨 0.56%，涨幅前四位分别是齐鲁银行（4.55%）、青岛银行（3.02%）、招商银行（2.79%）、苏州银行（2.06%）。 上周银行股日均成交额为 132.52 亿元，较前周减少 33.44%，日均成交额占比最高的四家为江苏银行（14.14%）、招商银行（13.8%）、平安银行（6.66%）、宁波银行（6.53%）。 图 1：近一个月中信银行股指数与沪深 300 指数表现 资料来源：Wind，中信证券研究部 表 1：最近一周相对 A 股市场表现 银行 股价（元） 最近一周累计涨幅（%） 最近 1 周跑赢沪深300 幅度（%） 最近 1 周跑赢银行股指幅度（%） 齐鲁银行 4.14 4.55 5.90 3.98 青岛银行 3.41 3.02 4.38 2.46 招商银行 33.17 2.79 4.15 2.23 苏州银行 6.94 2.06 3.42 1.50 厦门银行 5.51 1.85 3.21 1.29 渝农商行 3.86 1.85 3.21 1.28 中信银行 5.55 1.46 2.82 0.90 兴业银行 16.16 1.38 2.74 0.82 江阴银行 3.77 1.07 2.43 0.51 建设银行 6.06 1.00 2.36 0.44 北京银行 4.57 0.88 2.24 0.32 无锡银行 5.52 0.73 2.09 0.17 沪农商行 5.89 0.51 1.8