房地产行业A+H板块23年中报综述：整体收入增长业绩亏损，缩表仍在持续

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 A+H 板块 23 年中报综述 整体收入增长业绩亏损，缩表仍在持续 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 收入增长业绩亏损，企业持续分化。根据公司中报，23H1 板块房企营业收入 1.95 万亿元，同比增长 1.9%，归母净亏损 965 亿元，较 22 年同期多亏损 586 亿元，主要受出险房企拖累，剔除出险房企后板块整体实现归母净利润 975 亿元，同比下降 17%。利润率方面，23 年上半年板块扣税毛利率为 10.4%，同比下降 4.1pct，利润率仍在探底，销售管理费用率 5.8%，同比上升 0.8pct，财务费用率为 4.4%，较 15-21年均值上升 2.3pct，此外资产减值损失提升、非并表项目收益减少及其他非经常性损失对整体业绩产生拖累，板块盈利能力受到影响。 ⚫ 资产负债表：缩表进行时，开发类资产第二年下行。截至 23H1，A+H板块房企总资产 23.4 万亿元，同比-5.6%，总负债规模 19.6 万亿元，同比-4.8%，归母净资产 2.1 万亿元，同比-15.1%。其中，开发类资产13.8 万亿元，同比-7%，同比净减少 1.03 万亿元，预收账款及合同负债 6.03 万亿元，同比-12%，同比 22H1 减少 8354 亿元。分类企业来看，规模强投资房企扩表（总资产同比+10%），出险企业归母净资产转负（-564 亿元），资产负债表分化加剧，从杠杆结构来看，20-23H1，华发、建发、滨江、招商杠杆乘数提升最快。负债端，当期更多的是优化债务结构和降低融资成本，融资利率中海（3.54%）、华润（3.56%）、招商（3.65%）三家央企融资成本最低，越秀（3.98%）低于 4%。 ⚫ 资源集中趋势不变，竣工表现好于开工。首先，强信用房企销售表现领先，根据克而瑞数据，信用 8 强销售金额前 8 月同比增长 22%，领先百强 32pct，信用 8 强/百强的比例从 21 年的 21%上升至 23 年 1-8 月的 33%。第二，23 年上半年拿地力度超过 30%的房企包括华润、建发、滨江、越秀、华发，投资端持续聚焦，提升权益比例，23H1 拿地毛利率 28.8%，维持高位。第三，重点房企上半年新开工面积同比-34%，较 21 年同期下降 74%，上半年开工完成年初计划 42%，好于 22 年但低于 21 年，预计全年开工增速将低于年初目标（-7%）。第四，重点房企上半年竣工面积同比+6%，上半年竣工目标完成率 34%，好于 21、22 年同期水平，预计全年竣工面积有增长。 ⚫ 投资建议。强信用房企的优势，在于财务安全与结算质量稳定，资源集中度持续提升。央行 831 新政后，打破了限购城市首付比例的下限，需求释放有望带动重点城市基本面企稳复苏，具备投资能力的规模强投资企业将充分获益，部分全国布局的弱信用企业拿地和经营也会得到改善，建议关注地产板块整体配置价值，关注企业经营估值弹性。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-09-05 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -20%-15%-9%-4%2%7%09/2211/2201/2303/2305/2307/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 [Table_PageText] 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 14.04 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.9 6.8 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.95 2023/8/30 买入 17.91 0.92 1.80 15.1 7.8 8.1 5.1 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 15.13 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.8 8.5 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.50 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.4 6.1 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.91 2023/7/31 买入 17.69 1.94 2.18 5.6 5.0 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.57 2023/8/30 买入 14.01 1.56 1.75 6.8 6.0 7.2 2.3 14.3% 13.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.50 2023/9/1 买入 14.02 1.44 1.72 7.3 6.1 4.8 2.9 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.59 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.7 6.9 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.64 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.1 7.4 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.52 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 34