银行业动态点评：存量房贷政策出台，银行影响几何？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 银行 存量房贷政策出台，银行影响几何？ 华泰研究 银行 增持 (维持) 研究员 沈娟 SAC No. S0570514040002 SFC No. BPN843 shenjuan@htsc.com +(86) 755 2395 2763 研究员 安娜 SAC No. S0570522090001 SFC No. BRR567 anna@htsc.com +(86) 10 6321 1166 联系人 贺雅亭 SAC No. S0570122070085 heyating@htsc.com +(86) 21 2897 2228 华泰证券研究所分析师名录 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 宁波银行 002142 CH 36.00 买入 苏州银行 002966 CH 9.50 买入 工商银行 601398 CH 6.11 买入 工商银行 1398 HK 4.77 买入 建设银行 601939 CH 7.94 买入 建设银行 939 HK 5.36 买入 农业银行 601288 CH 4.15 增持 农业银行 1288 HK 3.57 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 9 月 01 日│中国内地 动态点评 存量房贷政策出台，银行影响几何？ 中国人民银行、金融监管总局 8 月 31 日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，提出存量首套房贷利率调整方案，并针对首付比例、二套房贷利率下限进一步优化。考虑到存量按揭利率调整方案涉及要素较多，一线城市利率韧性相对较强，预计整体影响可控。后续存款成本有望持续优化，缓释息差压力。政策定调积极+业绩筑底+估值仓位双低，把握底部配置机遇，个股推荐：1）具备修复机遇的优质区域行，如宁波银行、苏州银行；2）低估值高股息的工行（AH）、建行（AH）、农行（AH）。 存量房贷利率调降，住房信贷政策优化 根据通知，自 2023 年 9 月 25 日起，符合条件的存量首套住房贷款借款人可主动向承贷银行提出申请，通过变更合同、或由银行新发放贷款置换存量贷款的形式调整存量房贷利率，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。除调整存量房贷利率外，央行本次还进一步优化了住房信贷政策，包括将二套房贷利率下限调降至“LPR+20BP”，该下限自 2019 年来未有调整，始终为 LPR+60BP；以及将首套房贷款最低首付比例统一为不低于 20%，二套房贷最低首付比例统一为不低于 30%。 政策预期落地，刺激经济活力 此前监管部门对本次存量房贷利率调整已有多处伏笔，市场有一定预期。年初居民按揭提前还款现象时有发生，针对存量房贷利率调降的讨论便引起关注。7 月 14 日以来央行正式在公开场合针对调整存量房贷利率多次发声，措辞从“支持和鼓励”转向“指导”；8 月 21 日央行降息未调整 5 年期 LPR，也被视作要更好平衡“存量按揭”与“新发按揭”利率关系，为本次存量房贷利率调降留出空间。8 月 28 日以来多家银行业绩会对存量房贷利率调整做出回应，进一步加强了市场对存量房贷利率调整的预期。本次存量房贷利率调整方案出台，有助于缓解提前还款，提升居民消费能力、刺激经济活力。 预计存量按揭利率下调对银行息差影响整体可控 需要注意的是，本轮存量按揭贷款利率调整有一些明确限定，最终对银行息差影响或基本可控。在贷款类型上，本轮调整仅针对首套房；在调整幅度上，调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，也即调整后利率不是与当前新发放利率做比较，而是与发放时、原城市的政策利率下限作比较，预计主要是调整高于当期发放利率下限的加点部分。由于存量按揭利率调整方案涉及要素较多，各地按揭利率水平、调控机制及各银行基本面也存在一定差异，且一线城市房贷利率较有韧性，我们预计存量按揭利率下调对银行息差整体影响可控。 预计负债成本将继续优化，呵护银行息差 目前银行业息差处于历史低位，近期央行对银行息差空间尤为关注，Q2 货政报告列专栏指出商业银行需保持合理的利润和净息差空间，预计降成本机制有望进一步优化。8 月 31 日据证券时报 “多家全国性商业银行将再度下调存款挂牌利率。其中，一年期下调 10bp，二年期下调 20bp，三年期、五年期定期存款挂牌利率下调 25bp。我们测算这将对上市银行 2023 年息差、营收 yoy、利润 yoy 影响分别为+1.20bp、+0.50pct、+1.23pct；对 2024 年息差、营收 yoy、利润 yoy 影响分别为+2.94bp、+1.28pct、+3.18pct，有望呵护银行合理的息差和盈利空间。 风险提示：经济修复力度不及预期，资产质量恶化超预期。 (13)(4)51322Sep-22Jan-23May-23Aug-23(%)银行沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 银行 图表1： 2008 年以来年化早偿率变化情况 注：RMBS 早偿率为个人住房抵押贷款中债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的占比 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 新发放个人住房贷款加权平均利率与 5 年期 LPR 图表3： 首套房、二手房贷款利率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 图表4： 存量按揭贷款规模及增速 资料来源：Wind，华泰研究 0510152025303508-03 09-03 10-03 11-03 12-03 13-03 14-03 15-03 16-03 17-03 18-03 19-03 20-03 21-03 22-03 23-03（%）年化早偿率年化早偿率-平均3个月4.04.24.44.64.85.04.04.55.05.56.06.57.07.58.008-1210-0812-0413-1215-0817-0418-1220-0822-04(%)(%)新发放个人住房贷款加权平均利率5Y LPR（右）3.03.54.04.55.05.56.06.518-11 19-05 19-11 20-05 20-11 21-05 21-11 22-05 22-11 23-05（%）首套房贷款利率(%)二套房贷款利率(%)(5)05101520253035400510152025303540452011-092012-122014-032015-062016-092017-122019-032020-062021-092022-12（%）（万亿元）存量按揭贷款规模存量按揭贷款规模YoY（右） 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 银行 图表5： LPR 改革以来房贷利率下限调整历史情况 时间 文件 部门 主要内容 2019-08-25 中国人民银行公告（201