房地产行业三部委房地产政策点评：明确认房不认贷，城改政策值得期待

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 08 月 27 日 明确认房不认贷，城改政策值得期待 看好 ——三部委房地产政策点评 相关研究 "央行表态支持城改，多地鼓励货币化安置 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/08/12-2023/08/18）" 2023年 8 月 20 日 "央行、国开行表态支持城改，更多城市鼓励货币化安置-央行货币政策执行报 告及南昌政策点评" 2023 年 8 月 17 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  8 月 25 日，住建部、央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。  8 月 25 日，财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 点评：  三部委明确首套房贷“认房不认贷”，换房个税退税优惠延期 2 年。1）推动落实“认房不认贷”。8 月 25 日，住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”， 这将有利于两类改善型需求人群：a）当地有一套房、并希望置换的居民；b）在外地有房、在当地无房，并希望在当地购房的居民；该政策也将有助于修复上述改善型需求的杠杆率以及降低房贷利率，考虑到目前一二线城市平均二套-首套首付比例差异均值为 24%、以及二套-首套房贷利率差普遍约为 60-100bp，因而这将对适用城市的改善型需求的拉动影响较大；但同时考虑我们统计“认房又认贷”为 15 城，包括北京、上海、广州、深圳、成都等，而实际操作中严格执行认房认贷的城市少于 15 城，因而该政策适用城市仅限于少数一二线核心城市，同时需要注意“此项政策纳入一城一策工具箱”的提法或意味着后续将自主选用逐步放松，预计一线城市也将自主选用逐步放松。2）1 年内换购住房个税退税优惠延期至 2025 年末。2022 年 9 月 30 日，财政部出台居民 1 年内换房个税退税政策优惠，执行期限至 2023 年 12 月 31 日。本次优惠政策延期 2 年至 2025 年 12 月 31 日，有助于降低居民换房成本、打通一二手房交易链条，助力市场销售的回暖。  央行、国开行接连表态支持城中村改造，城改资金配套政策值得期待。8 月初，国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；8 月17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，这将在 2 方面具有重要意义：1）中央在资金方面会支持城中村改造：市场此前预期本轮城中村改造更多资金来源于地方政府和社会资本，并认为上述两者资金来源并不宽裕而预判城中村改造推进或不及预期，但本次央行、国开行的积极表态则明确表明了中央在资金方面将支持城中村改造；2）城中村改造资金链条逐步顺畅：当年棚改资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环，并且其中央行的 PSL 和国开行的棚改专项贷款最为关键，本次央行、国开行的积极表态也预示着城中村改造资金链条逐步顺畅，后续进一步资金配套政策值得期待。  投资分析意见：明确认房不认贷，城改政策值得期待，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：截至 2023 年 8 月重点一二线城市限购、贷款等政策 城市 限购 限售（年限） 公积金贷款 商业贷款 商业贷款（2016/2） 限购区域 外地户籍社保月数 一手房 二手房 首套 二套 首套 二套 首套 二套 北京 全市 60 不限售 20% 60% 35% 80% 30% 60% 上海 全市 60（临港人才 12） 不限售 （增值税 5 年内全额计征） 20% 70% 35% 70% 30% 70% 深圳 全市 60 产证 3 年（公寓 5 年） 30% 70% 30% 80% 30% 70% 广州 核心区域 60 产证 2 年（法人单位 3 年） 20% 40% 30% 70% 30% 60% 一线城市 60 23% 60% 33% 75% 30% 65% 杭州 核心区域 12（临平、余杭 1 个月社保） 不限售 30% 40% 30% 40% 20% 30% 合肥 核心区域 6 产证 3 年（摇号楼盘） 不限售 30% 50% 30% 50% 20% 30% 苏州 核心区域 6 产证 2 年 不限售 30% 50% 30% 40% 20% 30% 南京 核心区域 6 产证 3 年（或备案 3 年） 20% 20% 30% 40% 20% 30% 厦门 单身 2 套、多孩多购 1套 6/36 网签 2 年(岛内 5 年） 网签 2 年 30% 40% 30% 40% 20% 30% 武汉 二环内可多购 1 套 6 不限售 20% 30% 30% 40% 20% 30% 长沙 核心区域 24 网签 4 年 30% 40% 30% 40% 20% 30% 重庆 不限购 6（限贷） 产证 2 年 20% 40% 20% 40% 20% 30% 成都 核心