房地产行业对贷款政策调整的点评：首套房标准修订，执行细节有望超预期

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.08.25 首套房标准修订，执行细节有望超预期 ——对贷款政策调整的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 根据新华网报道，三部委发布文件，对家庭购买住房的首套房认定标准做出修订，同时延期了个税返还政策，从文件表述来看，政策执行细节力度有望超预期。 摘要： [Table_Summary]  三部委修订首套房认定标准，从表述来看，在认贷判定方面，执行力度可能超预期。根据新华网报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款”认房不用认贷”政策措施，执行权力下放至各地方。按照此前市场的预期，是以家庭为单位确定首套房标准，而在目前的表述当中，存在超预期的可能，也即在购房环节以家庭为单位（对应原文：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时），但在贷款环节以成员为单位（原文：家庭成员在当地名下无成套住房的），将购房对象和贷款对象进行了分开。那么考虑一种较为普遍的场景，即家庭中其中一人名下有房有贷，但另外一人名下无房，此家庭购房时可能执行首套房标准。在表述当中，还专门提及未成年子女，因此政策力度在执行层面有望超预期，有较大的宽松空间。这一判断，仍然要根据待公布的政策全文来进行明确。  三部委延期了 2022 年 9 月出台的个税返还的政策，当前延期 2 年至 2025年 12 月 31 日，但过去近 1 年执行来看，政策带来的需求改善并不明显。本政策已经于 2022 年发布，尽管设置了到期期限，但从有关地产的各类政策来看，都做了到期后的续期，且无论是针对房企、还是居民的政策。因此，本次政策续期 2 年，并没有超出市场预期。本政策执行带来的效果并不明显，主要因为个税较多的一线城市，由于该税支付大多转嫁给买方，而买方大多通过做低总价来规避个税，因此对卖方的激励并不充足。  政策仍未到兑现期，因为当前政策并非全国一刀切，而是由各个城市自己选择，也即政策还在路上。整体来看，当前仍然未到兑现期，尽管认房认贷政策在酝酿多时后终于出台，但交给各个城市自行选择这一举措，再次拉长了政策落地的时间。虽然这政策尚不足以对楼市带来较大刺激，但从政策本身来看，仍处于一系列政策逐步出台的序幕当中。  首套房认定标准的改变在于降首付和降利率，其中利率的作用更大。按照贝壳统计，当前主流城市平均首套房贷款利率为 3.9%，二套房为 4.8%，因此，认定为首套房标准后，可以大幅度降低贷款利率。当然，我们认为，目前首套房贷款利率自身也有进一步下降的空间。而对于降首付比例来看，目前居民购房使用的杠杆率较低，本身也没有构成购房的约束，因此，核心还是在于降利率的幅度。维持阶段性推荐开发版块，关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《国内大循环的发动机》 2023.08.16 房地产《期待政策演进和年末翘尾》 2023.08.15 房地产《宽松仍在路上》 2023.08.12 房地产《新经济，新赛道》 2023.08.03 房地产《一线跟进，政策密度持续提高》 2023.07.31 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 8.25 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 13.98 1.53 1.69 9.1 8.3 1,673 120 -5% 增持 000002.SZ 万科 A 13.44 1.90 1.72 7.1 7.8 1,494 119 -22% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.78 0.55 0.80 25.1 17.2 1,149 83 11% 增持 600383.SH 金地集团 7.32 1.35 2.50 5.4 2.9 330 45 -28% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.29 1.20 1.33 8.6 7.7 320 31 19% 增持 000402.SZ 金融街 4.69 0.28 0.66 16.8 7.1 140 30 -10% 增持 601512.SH 中新集团 9.20 1.07 1.28 8.6 7.2 138 15 19% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投