房地产行业周报(2023年第34周)：三部门联合推动落实首套房“认房不认贷”

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.08.27 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 34 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 28 周）》 2023-07-17 2.《房地产行业周报（2023 年第 27 周）》 2023-07-10 3. 《房地产行业周报（2023 年第 26 周）》 2023-07-06 4. 《房地产行业周报（2023 年第 25 周）》 2023-06-23 5. 《房地产行业周报（2023 年第 24 周）》 2023-06-18 6. 《房地产行业周报（2023 年第 23 周）》 2023-06-11 三部门联合推动落实首套房“认房不认贷” 核心观点 ❖ 本周板块回顾：本周（2023/8/18~2023/8/24）申万房地产指数下跌 4.22%，沪深 300 指数下跌 1.60%，板块跑输沪深 300 指数 2.62pct，在 31 个板块中排第28 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 201 平米，环比+11%，同比-25%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 51 万平米，环比+19.5%，同比-34.3%；二线城市商品房成交面积 110 万平米，环比+6.8%，同比-13.9%；三线城市商品房成交面积 40 万平米，环比+12.9%，同比-36.2%。各能级城市成交环比均回升，其中一线城市环比涨幅高于二三线城市；而同比继续保持下跌。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 143 万平米，环比+3.6%，同比+2.7%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 29 平米，环比+8.5%，同比-11.6%；9 个二线城市二手房成交面积 109 万平米，环比+3%，同比持平；3 个三四线城市二手房成交面积 6万平米，环比-6%，同比-7.1%。一、二线城市成交环比出现回升，而三四线城市环比则下跌。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3 个月移动平均去化周期为 5.01 个月。而北京，深圳，上海去化周期均超过 17 个月。我们跟踪的 4 个二线城市中，苏州、南京去化周期分别为 14.05 个月、19.54 个月，而福州去化周期超过 30 个月。我们跟踪的 3 个三四线城市去化周期均超过 20个月，其中泉州最长，3 个月移动平均去化周期达到 154.40 个月，莆田、温州分别为 53.18 个月、2.48 个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交 4 宗，平均溢价率均为 2.48%；二线城市合计成交住宅用地 29 宗，平均溢价率 4.65%；三四线城市共计成交住宅用地 47 宗，平均溢价率为 1.69% ❖ 本周政策情况：本周住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。各地仍在持续出台优化政策，如：山东威海增加租房公积金提取频次优化提前部分还款方式；温州鹿城区人才房票补贴可抵首付最高给予 800 万元；成都提高公积金租房提取限额；合肥市推出土地要素保障 10 条政策聚焦土地利用试点改革等。 ❖ 重点公司跟踪：8 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 41 块，总土地出让金 614.50 亿元。本周我们重点跟踪的房企中，招商蛇口发行 13 亿元超短期融资券和 50 亿元一般公司债，华润置地发行了 25 亿元超短期融资券。 ❖ 投资建议：销售表现上，本周新房市场及二手房市场总体成交环比有所回升，但同比仍保持下跌，且三四线城市环比表现弱于一二线城市。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍慢于高能级城市，城市之间的分化仍然明显。在投资端，仍以国央企为拿地主力，除国央企外，8 月至今只有混合制企业万科及民企滨江集团在获取地块。政策端，各地仍在陆续发布优化政策，以-17%-11%-6%0%6%11%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 促进房地产市场平稳发展。我们认为未来一段时间政策环境仍然有望持续保持宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（08.24） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,111 13.32 0.41 0.79 1.20 32.49 16.86 11.11 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,624 13.57 1.53 1.72 1.95 8.87 7.87 6.94 未覆盖 600325.SH 华发股份 214 10.10 1.12 1.40 1.57 9.02 7.23 6.43 未覆盖 600153.SH 建发股份 326 10.85 1.93 2.39 2.72 5.62 4.53 3.99 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 307 9.88 1.20 1.44 1.73 8.23 6.84 5.70 未覆盖 0123.HK 越秀地产 345 9.35 1.28 1.08 1.25 7.32 8.67 7.51 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,554 15.48 2.13 2.44 2.76 7.27 6.35 5.61 未覆盖 0960.HK 龙湖集团 977 16.16 4.08 3.78 3.93 3.96 4.28 4.11 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第 34 周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第 34 周行业指数表现 ......................................................................................................................... 5 1