公募基础设施REITs二季报分析：公募REITs价格近期反弹，关注二季度经营状况好转的REITs品种

权益量化研究 权益量化研究 证券研究报告 2023 年 7 月 25 日 公募 REITs 价格近期反弹，关注二季度经营状况好转的 REITs 品种 ——公募基础设施 REITs 二季报分析 相关研究 证券分析师 宋施怡 A0230515070001 songsy@swsresearch.com 联系人 宋施怡 (8621)23297818×7599 songsy@swsresearch.com 本期投资提示：  截止至 2023 年 7 月 21 日，中证 REITS（收盘）指数累计收益率为-12.56%，中证 REITS（收盘）全收益指数收益率为-3.64%。REITs 在二季度下跌幅度明显，中证 REITS（收盘）指数在 2023 年二季度下跌 18.64%，中证 REITS（收盘）全收益指数下跌 15.21%。近期REITs 价格则有所反弹，2023 年 6 月 30 日至 2023 年 7 月 21 日，中证 REITS（收盘）指数上涨 4.90%。（数据取自于 Wind）  二季度所有 REITs 均下跌，仓储物流、园区基础设施、交通基础设施 REITs 下跌幅度明显，分别平均下跌 15.75%、13.16%、12.95%。具体到产品上，中信建投国家电投新能源 REIT在二季度表现相对较好，下跌 1.51%，华夏中国交建高速 REIT 二季度下跌 26.02%。（数据取自于 Wind）  从二季度单季度可分配金额来看，除建信中关村 REIT 外，大部分园区 REITs 可分配金额同比、环比有所提升。其中，国泰君安临港创新产业园 REIT 可分配金额环比增长率最高，为 62.77%。仓储物流 REITs 中，中金普洛斯 REIT 可供分配金额增长明显，增长幅度为57.08%。能源基础设施 REITs 中，鹏华深圳能源 REIT 可供分配金额增长率达 341.82%。保障房 REITs 表现较好，可供分配金额相较一季度均有所增加。高速公路 REITs 可供分配金额相较一季度整体下降，如与去年二季度相比，则涨跌互现。生态环保 REITs 可供分配金额均有所减少。（数据取自于 Wind）  截止至 2023 年 7 月 21 日，在特许经营权类 REITs 中，平安广州广河 REIT 的 IRR 较高，达 11.2510%，相较于 2023 年 6 月 30 日，中信建投国家电投新能源 REIT 的 IRR 提升较多。如与中债 20 年期 AA 级企业债到期收益率对比，则多数特许经营权类 REITs 的 IRR高于 20 年期 AA 企业债的收益率水平。（数据取自于 Wind）  产权 REITs 中，华夏和达高科 REIT 的 IRR 相对较高，为 5.9488%，相较于 2023 年 6 月30 日，华安张江产业园 REIT 的 IRR 提升较多。如与中证红利指数过去 12 个月股息率对比，则部分园区基础设施 REITs 的 IRR 高于中证红利指数股息率水平。（数据取自于 Wind）  交通基础设施 REITs 的折价率普遍较高，其中，华夏中国交建 REIT、平安广州广河 REIT的市值相对基金资产净值折价率分别为 31.69%、21.65%。园区基础设施 REITs 的折价率有所分化，其中建信中关村 REIT 以及华夏和达高科 REIT 的折价率分别为 9.87%、4.56%。  截止 2023/7/21，全市场共有 100 只 FOF 将基础设施 REITs 纳入其投资范围，FOF 规模合计 659.88 亿元。共涉及 11 家基金公司，其中南方基金、汇添富、广发基金涉及 FOF较多。类型上看，普通 FOF 及养老 FOF 各占“半壁江山”。  风险提示：本报告对于基金产品、指数的研究分析均基于历史公开信息，可能受指数样本股的变化而产生一定的分析偏差；此外，基金管理人的历史业绩与表现不代表未来；指数未来表现受宏观环境、市场波动、风格转换等多重因素影响，存在一定波动风险；本报告不涉及证券投资基金评价业务，不涉及对基金产品的推荐，亦不涉及对任何指数样本股的推荐。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 权益量化研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 15 页 简单金融 成就梦想 1. 近期 REITs 价格触底反弹，成交额放大 ......................4 2. 经营状况分析：保障性住房 REITs 运行稳健，仓储物流REITs 经营向好 ..................................................................7 2.1 仓储物流 REITs 营业收入均增加 .....................................................7 2.2 产权 REITs 可分配金额相较一季度均有所提升 .............................8 3. REITs 隐含收益率上升 .................................................9 4. 将基础设施 REITs 纳入投资范围的公募 FOF 规模测算 13 5. 风险提示 .................................................................... 14 目录 nMvMoMqQyRoMmNuNpPrOuM9P9R9PsQmMnPoNkPrRtMfQtRuM9PqRtPMYqRnMvPtRpN 权益量化研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 15 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：国内 REITs 价格指数表现介于市场股、债指数之间 .............................. 4 图 2：基础设施 REITs 日成交额均值（万元）............................................... 6 图 3：基础设施 REITs 日换手率（%）均值 .................................................. 6 图 4：基础设施 REITs2023Q2 营业收入（亿元） ........................................ 7 图 5：基础设施 REITs2023Q2 可分配金额（亿元） ..................................... 8 图 6：高速公路 REITs 中债估值收益率（%） ............................................. 10 图 7：生态环保 REITs 中债估值收益率（%） ..................................