房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报(2023年7月)

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报(2023 年 7 月) 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 8 月 03 日│中国内地 动态点评 7 月高频成交同比仍偏弱，经纪人预期和一线城市带看已经有所改善 7 月新房和二手房高频成交数据同比仍偏弱，月末新房和一线城市二手房有所回升。从贝壳领先指标来看，7 月各项指标环比仍偏弱，但经纪人预期和一线城市二手房带看已经有所改善。 7 月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期，住建部的积极表态是新定调下的明确调整，我们期待因城施策进一步发力，尤其需要关注需求端政策向更高能级城市拓展的速度和力度。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。 高频数据：7 月同比仍偏弱，月末新房和一线城市二手房成交有所回升 新房方面，23 年 7 月 60 城新房成交面积环比-31%，同比-37%，同比降幅较 6 月（-31%）扩大，年初至今累计同比-5%，由正转负。二手房方面，7月 26 城二手房成交面积环比-10%，同比-16%，同比降幅同样较 6 月（-3%）扩大，累计同比增速收窄至 35%。从日度高频成交数据来看，新房和二手房成交在 6 月末季节性放量后都出现一定回落，新房在月末触底回升，二手房总体相对平稳，月末一线城市走高、二三线城市仍在回落。 领先指标：环比仍偏弱，但经纪人预期和一线城市带看已经有所改善 根据贝壳研究院的数据，7 月二手房带看指数小幅回落至 21.4，不过一线城市率先反弹，且环比上升城市数量接近一半；新房案场指数延续回落至 14.7，已低于去年低点。业主端挂牌价松动，市场景气指数下滑至 13.7，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至 12.3%，两者分别创出 2019 年有数据以来的最低/最高水平。不过，经纪人预期已经初步见底反弹，KMI 指数连升三周至33.0，各线城市均触底回升。 区域观察：深圳、成都、杭州、西安、珠海等城市领先指标表现靠前 根据贝壳研究院的数据，7 月带看/案场指标环比上升城市较 6 月增加，景气指标环比上升城市较 6 月减少。重点城市群来看，京津冀在二手房带看、新房案场、折价率、KMI 指数方面表现最优，海西城市群在市场景气指数方面表现最优。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、杭州、西安、珠海，靠后的城市包括绍兴、芜湖、哈尔滨、温州、常州。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (16)(9)(2)512Aug-22Dec-22Apr-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 60 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40 以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24较冷，20 以下极冷。 月度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 02