房地产行业深度研究报告：杭州楼市政策放松及效果复盘

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 07 月 30 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 杭州楼市政策放松及效果复盘  2022 年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松，政策操作精细化。1）2022 年杭州市场政策放松主要体现在全市层面，如 5 月降低二手房购买门槛，限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至 12 个月、增值税“5改 2”降低交易成本，11 月贷款政策调整为认房不认贷，二套房首付比降低至40%。2）2023 年上半年杭州由“因城施策”转为“按区施策、按街道施策、按道路施策”，限购放松从外围板块逐步向城市中心延伸，如临平、钱塘两区由部分街道放宽限购转为全区放宽限购。  限贷放松效果一般，分区域限购放松对外围临安、富阳基本无效，临平、萧山、钱塘等区域由典型项目带动脉冲式回暖，持续性差。2022 年 11 月杭州放松限贷，但市场预期并未明显回暖，年底“翘尾”行情缺位。2022 年下半年以来各区域逐渐放松限购，1）临安、富阳两区成交持续萎靡，政策放松无效化，主要原因是两区产业、配套兑现一般，核心区购房外溢需求退去。2）临平、钱塘、萧山等区域逐渐放松限购，依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动，销售面积出现脉冲回暖，但优质板块项目回暖难以彻底带动整个区域市场热度。  杭州需求端政策仍有宽松空间，当前非杭州户籍新房购买门槛较高，各区域首付比一致，外围区域首付比有调降空间。1）限购层面临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限购，萧山区、余杭区部分街道放宽限购，仍有一定放松空间；非杭州户籍在限购区购买新房的门槛为连续缴纳 48 个月社保/个税，购买二手房要求为缴纳 12 个月社保/个税，外地户籍新房准入门槛较高。2）限贷层面，杭州已调整为认房不认贷，首套房、二套房首付比分别为 30%、40%，外围区域首付比仍有调降空间。3）限售层面，单批中签率低于 10%、房源倾斜比例达到 80%的热点项目以及以人才优先购买的新房限售 5 年。  核心区新房市场依旧火爆，库存占比极低，政策放松存在约束。当前杭州购房需求集中在核心地段改善项目释放，导致核心区仍保持高热度，外围板块遇冷。2022 年西湖、拱墅、上城、余杭、滨江区项目仍保持约 80%开盘去化率，2023年市区多个触发社保摇号的项目均位于核心地段，单价较高，部分项目中签率仅 2%。2）截止 2023 年 6 月底，上城、拱墅、西湖、滨江 4 个核心区新房库存占比仅 9%，去化周期不到 5 个月，已经出现限购放松的萧山、余杭、临平、钱塘四区库存占比约 43%，外围临安、富阳库存占比 48%。  杭州二手房当前面临“堰塞湖”问题，挂牌量高企而成交量走低，复苏关键在于挂牌价回归理性凸显二手房性价比，同时降低交易成本，增强流通性。1）2022 年 5 月杭州降低二手房交易成本、外地户籍购买二手房门槛，仅 6 月单月二手房成交套数环比上涨 41%，后续回落，主要原因是杭州二手房与一手房价格存在倒挂，二手房性价比较低，仅降低交易成本并不能促进高成交，反而会增大二手房挂牌量。2）截止到 2023 年 6 月底，杭州二手房挂牌量约 21.8 万套，而上半年二手房共成交约 3.6 万套，若部分卖家为促成交下调挂牌价，一二手房之间投资水分挤出，二手房性价比逐渐凸显，预计将适当促进二手房流动性，更有助于存量市场健康发展。  风险提示：政策微观传导机制失灵，杭州大幅增加宅地供应。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 114 0.02 总市值(亿元) 15,214.02 1.63 流通市值(亿元) 14,400.18 2.01 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 8.1% -8.4% -7.2% 相对表现 6.6% -1.7% 0.4% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 29 周）：积极推进超大特大城市城中村改造》 2023-07-26 《房地产行业重大事项点评：用新发展模式理解城中村改造》 2023-07-23 《需求端动力不足，头部国央企销售增速转负——头部房企月报（6 月）》 2023-07-20 -17%-9%-1%8%22/0722/1022/1223/0323/0523/072022-07-28~2023-07-27房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 2022 年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松，政策操作精细化，放松区域从外围板块向中心区延伸。 需求端宽松政策对外围区域临安、富阳基本无效；对钱塘、临平、萧山等区域优质板块的典型项目有一定刺激效果，但难以彻底带动全区销售反弹，持续性一般。 当前市场下居民购房需求集中在核心区释放，核心区市场高热情况下，政策放松存在约束。 对于杭州这类一二手房存在一定倒挂的城市，二手房性价比较低，单纯降低二手房交易成本，对成交量刺激并不明显，反而会提升挂牌量。若挂牌价回归理性水平，二手房性价比凸显，再叠加交易成本的下降，预计将促进二手房流动性。 投资逻辑 我们预计杭州后续政策仍以定点、定向放松外围区域为主，核心区可能仍保持定力。1）杭州房地产市场自 2022 年起呈现明显分化，需求集中在核心区项目释放，导致核心区仍保持高开盘去化率、低库存占比，核心区高热度市场或导致政策放松存在一定约束。2）外围区域临安、富阳政策放松无效化，主要原因是两区产业、配套兑现不及预期，在杭州市场由高热度转冷、大量购房需求外溢消失后，两区住宅销售面积大幅下滑，难以靠定向放松扭转预期。3）萧山、临平、钱塘等区域逐步放松限购，依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动，销售面积出现脉冲回暖，政策对于此类有效需求聚集的板块有一定效果。 杭州需求端政策仍有进一步宽松空间，当前非杭州户籍新房购买门槛较高，各区域首付比一致，外围区域首付比有调降空间。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、 2022 年全市层面放松，2023 年以点状精细化放松为主 ............................................. 5 二、 政策放松仅体现出 1 个月左右脉冲回暖，未能改变趋势 ........................................... 8 （一） 非核心区限购政策放松效果一般，典型项目回暖难以扭转全区销售 ............ 8 （二） 杭州核心区市场仍保持高热度，政策放松存在一定约束 ............................