房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年6月)：百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 7 月 29 日 行业研究 百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日 ——土地市场月度跟踪报告（2023 年 6 月） 房地产（地产开发） 1-6 月，受房地产库存及企业拿地意愿等因素影响，涉宅用地的供需建面同比减少 20%+；企业对优质地块的竞争仍在持续，一二线涉宅用地成交楼面价同比涨幅扩大。土地市场供需修复仍需市场加快库存去化，提振房企补库存信心。 1-6 月，百城宅地供应建面 19405 万平，同比-23.1%；成交建面 12930 万平，同比-24.2%；成交楼面均价为 6886 元/平，同比+12.1%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 1106 万平，同比-33.2%；成交建面 769 万平，同比-32.9%；成交楼面均价为 26168 元/平，同比+25.7%。 百城中二线城市宅地供应建面 7190 万平，同比-30.9%；成交建面 4707 万平，同比-31.3%；成交楼面均价为 9005 元/平，同比+23.2%。 百城中三线城市宅地供应建面 11107 万平，同比-15.7%；成交建面 7454 万平，同比-17.8%；成交楼面均价为 3559 元/平，同比+4.4%。 1-6 月，TOP50 房企新增土储规模同比降低 15.7%，头部房企拿地表现稳健，地方实力房企与城投拿地身影常现，房企调整优质土储布局的步伐加快。 1-6 月，TOP50 房企新增土储价值 5902 亿元，同比-9.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（533 亿元）、万科地产（461 亿元）、中海地产（406 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 4606 万平，同比-15.7%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（283 万平）、华润置地（274 万平）、万科地产（260 万平）。 22 城供地节奏不一，前三轮已完成的土拍整体溢价率分别为 7.6%、8.8%、5.9%。 截至 2023 年 7 月 26 日，22 城一批次土拍累计供应涉宅土地建面 2478 万平米，累计成交面积 2179 万平米，成交率为 87.9%，累计成交总价约 3329 亿元，整体成交溢价率约为 7.6%；已有 14 城开启第二批土拍，累计供应土地建面 1614 万平米，累计成交土地建面 1025 万平米，成交率为 92.4%，累计成交总价约 1673亿元，整体成交溢价率约为 8.8%；已有 6 城进行第三批土拍，累计供应土地建面 563 万平米，累计成交土地建面 353 万平米，成交率为 84.5%；累计成交总价约 486 亿元，整体成交溢价率约为 5.9%。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用 REITs 提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230723 超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升——对近期房地产政策的综合点评 20230701 高基数同比数据触底，稳市场政策箭在弦上——房地产行业百强销售月报（2023 年 6月） 20230626 1-5 月百城宅地楼面均价提升 11%，第二轮集中供地热度延续分化——土地市场月度跟踪报告（2023 年 5 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-6 月百城土地供需同比小幅降低 .......................................................................................................... 3 1.2、1-6 月百城宅地供给与成交同比缩量明显 ............................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-6 月百城宅地成交均价累计同比+12.1% ............................................................................................. 8 2.2、 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 .........................