房地产行业城中村改造工作部署电视电话会议点评：城改工作部署会议召开，高度定位和重要意义凸显

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 07 月 29 日 城改工作部署会议召开，高度定位和重要意义凸显 看好 ——城中村改造工作部署电视电话会议点评 相关研究 "住建部明确支持方向，优化刚改需求政策-7 月住建部会议点评" 2023 年 7 月28 日 "政治局会议政策态度转向，适时调整优化房地产政策-7 月政治局会议点评" 2023 年 7 月 24 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 事件：  7 月 28 日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，国务院副总理何立峰指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。 点评：  城中村改造工作部署会议召开，城改政策密集推出，高度定位和重要意义凸显。4 月 28日，中央政治局会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；6 月 8 日，金融监督管理总局李云泽书记在陆家嘴论坛表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。7 月 7 日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》；7 月 21 日，国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。7月 28 日，城中村改造工作部署电视电话会议提到，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。我们认为，近期城中村相关政策密集出台，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义；城中村改造将是打造扩内需稳经济的重要举措，对一二线城市的房地产需求和优质供给将均有拉动作用，叠加预期一二线城市政策后续将进一步放松，将推动核心城市的基本面修复，预计后续还会有更多细化执行政策落地。  城改是具有重大而深远意义的工作部署，收支平衡、拆改并举或是关键。此次会议提到，1）“具有重大而深远意义的工作部署”、“有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构”：表明本次城改对于扩内需稳经济的重要性和必要性；2）“以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题”：表明城中村改造不仅需要考虑支出项（改造更新、安置成本、保障房建设等），同时需要考虑收入项（包括土地出让、开发运营等）的平衡；3）“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造“：表明城改不仅包括了改造更新，也包括拆除新建等多种方式，拆改并举；4）”实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。“：意味着城改的资金来源更为多元，资金循环也更加复杂；5）“坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式”：相比棚改，城改的参与主体、开发模式、最终产品也将更为多元。  部分城市公布城市更新计划，工作部署电视电话会召开，后续或更多城市跟进。具体来看，部分城市已公布城市更新计划，其中，广州 2023 年计划推进 127 个城中村改造项目，固定投资额 983 亿元，全市城市更新投资额 2,000 亿元；上海 2023-25 年计划新启动 30 个城中村改造项目；深圳 2023 年计划推进 4.9 万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目；青岛 2023 年计划城中村改造项目 85 个，计划完成投资 175 亿元；昆明 2023 年拟启动 44 个城中村改造；成都 2023 年计划城中村改造 2,448 户；厦门 2023-25 年计划实现城中村现代化治理 108 个行政村治理全覆盖。值得注意的是，2015 年 10 月，全国棚户区改造工作电视电话会议召开，对棚户区改造工作作出部署。随着本次城中村改造工作部署电视电话会议召开，预计后续将有更多城市推出具体城市更新计划。  城改的资金来源和资金循环均较棚改更为复杂，其后续资金政策将是关键。从资金来源来看，当年棚改的资金来源是多渠道筹措、政府资金为主，如：2016 年棚改总投资 1.48 万亿，其中，国开行和农发行两大政策性银行贷款占比 84%（主要通过央行 PSL 和棚改专项贷款实现），中央补助资金占比 8%，地方安排资金及其他占比 8%，政策性银行贷款是2016-18 年棚改的资金主力。资金循环主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），资金循环形成闭环。根据城中村改造的特点：多资金渠道（鼓励民间资本参与）、拆改兼具（包括改造）、节奏更慢（涉及土地转性）、销售型经营型兼顾（非销售回款平衡）等，意味着城中村改造的资金来源会更加多元、资金循环相对更复杂，考虑到作为扩内需稳经济的重要工具，对后续资金政策提出更高要求，预计本轮政府资金仍将是重要主体之一。  投资分析意见：城改工作部署会议召开，高度定位和重要意义凸显，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，证监会和住建部也接连确认支持方向，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 股票报告网整理http://www.nxny.com 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 13 页 简单金融 成就梦想 附：政策原文 中央政治局 国务院副总理 何立峰 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 新华社北京 7 月 28 日电 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 28 日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。 何立峰指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境