房地产行业：23年6月REITs月报，政策聚焦推进项目落地，市场活跃度回升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：23 年 6 月 REITs 月报 政策聚焦推进项目落地，市场活跃度回升 [Table_Summary] 核心观点：  6 月行业政策较少，重在对新项目的落实。23H1，发改委、证监会等已经对现行制度进行了一轮完善，下一步工作重点便落在了推进更多高质量项目落地这一目标上。6 月 8 日，证监会主席在第十四届陆家嘴论坛上表示，将加大 REITs 产品创新和制度供给。地方政策方面，广州市积极响应号召，先于 5 月 31 日印发《2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》，鼓励推动符合条件的 REITs 公募发行，随后于 6 月 9 日，发布《广东省基础设施 REITs 试点申报辅导手册》，对现行 REITs 政策文件进行了梳理和解读，总结了已上市的 28 单 REITs在发行中实操经验，为未来发行的项目提供案例指引。  新项目分析：工银瑞信河北高速 REIT 预测 23 年收入增长 15%。6月，工银瑞信河北高速 REIT 申报至交易所。随着全国高速公路客运、货运量稳步上升并超过前三年同期水平，评估方认为 23 年车流量将会有明显增长，建议后续关注车流量。根据申报文件，基金管理人预计 23 年营业收入将达到 5.93 亿元，预计可分配金额将达到 4.20亿元，以 64 亿元的预计募集资金计算的分派率约 6.5%。  新项目分析：易方达广开区 REIT 预测 23 年租金增长 24%，续约率约 80%。根据申报文件，此次项目周边同质产业园租金水平为 50-100 元/月/平方,而三处申报项目 22 年末租金水平均不及 50 元/月/平方，因此评估方认为 23 年广开区租金水平将增长至 52-57 元/月/平方，建议后续关注租金水平。根据现有续租率计算，23 年租金收入约 1.32 亿元，可分配金额 1.01 亿元（占收入的 76%，高于已发行项目平均水平 65%），分派率 4.2%（以 24 亿元评估价值计算）。  6 月 C-REITs 行情走势下滑 7.5%，市场活跃度回升 0.07pct。截至 6月 30 日，中国 C-REITs 市场总规模达 872 亿元，流通盘市值达 400亿元，上市基金总数 28 只。6 月总交易量 11.88 亿份，较上月增长 2.02亿份，增幅 21%，日均换手率也回升至 0.67%。6 月 C-REITs 整体走势下降 7.5%，弱于股债表现，是弱流动性、高估值释放和业绩承压多重因素作用的结果，也反映出市场对于后续经济复苏以及对应资产稳定运营信心并不强。6 月不动产板块跌幅为 5.15%，超过经营权板块的6.17%。其中新能源板块表现最好，仅下降 1.08%；高速公路板块降幅较高，达 8.49%。单个项目来看，国家电投降幅最小仅为 0.59%。铁建高速 REIT 本月市值下滑最高，为 13.74%。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-07-24 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -17%-12%-6%-1%5%10%07/2209/2211/2201/2303/2305/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 13.80 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 7.3 7.2 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.43 2023/4/23 买入 17.91 1.00 1.94 12.4 6.4 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 14.26 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.2 8.1 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 6.84 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 5.9 5.5 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 9.19 2023/7/6 买入 18.38 2.18 2.48 4.2 3.7 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 9.27 2023/7/12 买入 14.01 1.56 1.60 5.9 5.8 6.8 2.0 27.8% 2.5% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.78 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 6.1 5.1 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.57 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.8 6.9 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.67 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.2 7.5 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.00 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 30.8 12.9 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 9.35 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92 4.9 4.9 7.0 9.6 8.3% 7.7% 中国海外发展 00688.HK 港币 15.80 2023/4/4 买入 25