房地产行业研究：供求发生重大变化，适时优化地产政策

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年 7 月 24 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 点评 政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化。房地产行业自 1998 年住房体制改革以来的 20 余年，已经经历了 2008-2009 年和 2014-2016 年两轮较大的政策宽松周期，本轮周期自 2021 年下半年起还在延续。而在历年历次的中央政治局，2023 年 7 月首次提出中国房地产市场处于“供求关系发生重大变化”的新形势，此前有与之类似的提法是 2015 年 12 月的“要化解房地产库存”和 2016 年 4 月的“有序消化房地产库存”。在 2014-2016 年的上一轮周期中，除一线和三亚外其他城市限购均松绑，房贷利率下滑至 4%左右水平且“认房又认贷”有优化；而当前房地产形势较 2014 年更为严峻，2022 年商品房销售面积同比-24.3%，2014 年同比-7.6%，民营房企违约事件频出，部分国企和混合所有制房企也面临资金压力，预计本轮在延续上轮部分宽松的基础上，支持范围或更广。 地产基本面持续承压，期待高能级城市政策优化。2021 年下半年以来，房地产市场持续下行，2023 年一季度经历短暂“小阳春”后，二季度持续回落。2023 年 1-6 月，商品房销售面积累计 59515 万方，累计同比-5.3%；商品房销售额 63092 亿元，累计同比+1.1%；6 月单月，商品房销售面积 13075 万方，同比-18.2%，商品房销售额 13305 亿元，同比-19.2%（追溯调整）；而 7 月至今新房高频销售面积同比-30.9%。在销售持续承压的背景下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，在政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，预计各地在需求端的宽松政策将持续发力，我们在 6、7 月份外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等多篇报告中提及政策放松的预期：未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施或有望出台落地。 积极推动城中村改造，协同宽松政策提振需求。2023 年 4 月政治局会议中提出“积极推动城中村改造”，7 月 21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此次会议再次强调，预计未来城中村改造将是地产新发展模式中的重要赛道。对标 2014-2016 年周期中棚改货币化去库存，当前城镇化率、居民杠杆等已发生较大变化，城中村改造对房地产投资和需求的提振或较为温和，与供求两端的宽松政策协同，促进房地产行业回归平稳发展状态，较难出现与房住不炒相悖的“暴涨”情况。值得注意的是，无论是未来政策宽松的边际变化，还是城中村改造的推进，都主要是在一二线城市和支持改善型需求方面，一二线和改善产品占比高的房企更加受益。 投资建议 政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，预计后续高能级城市将逐步落地支持置换改善需求、优化远郊限购等措施；同时城中村改造和宽松政策的边际变化都主要位于一二线城市，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1：2014-2023 年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 内容 2023 年 7 月 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2022 年 12 月 —— 2022 年 7 月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022 年 4 月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2021 年 12 月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2021 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2020 年 12 月 促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2019 年 12 月 —— 2019 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2018 年 12 月 —— 2018 年 7 月 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 2018 年 4 月 —— 2017 年 12 月 加快住房制度改革和长效机制建设。 2017 年 7 月 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。 2017 年 4 月 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。 2016 年 12 月 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。 2016 年 7 月 去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来 2016 年 4 月 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。 2015 年 12 月 要化解房地产库存，通过