房地产行业政治局会议点评：珍贵的新定调

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 政治局会议点评：珍贵的新定调 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 7.10 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 15.09 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 7 月 25 日│中国内地 动态点评 首提适时调整优化房地产政策，适应新的房地产供求关系 7 月 24 日，中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”与上次政治局会议相比，我们总结以下主要变化：1）没有提及房住不炒，2）定调房地产市场最新形势判断：供求关系发生重大变化；3）首提适时调整优化房地产政策；4）“支持”刚改需求更改为“更好满足”。 定调房地产市场供求关系发生重大变化 从 2019 年开始，除了少数时间会议未提房地产，“房住不炒”基本贯穿在每一次政治局会议中，此次是第一次没有出现该表态。取而代之的是“房地产行业供求关系发生重大变化的新形势”，我们认为这个“新”针对的是过去很长时间房地产市场供不应求导致房价持续上涨，从而必须“房住不炒”的“旧”形势。而如今我们看到今年房地产市场在短暂修复后重归回落，2023年上半年商品住宅销售面积、销售金额分别同比-2.8%、+3.7%，房价先升后降，其中 6 月 70 城新建住宅、二手住宅价格环比-0.1%、-0.4%，居民端对房价只涨不跌的预期也有所减弱，据央行二季度调查数据，对下季房价，仅 15.9%的居民预期“上涨”，较一季度下降 2.6pct。在当前适时对房地产行业重新定调，是弥足珍贵和及时的。 期待会议后因城施策进一步推动优化 在新形势下，如何适时调整优化房地产政策？意味着过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，乃至逐步退出。本次表述“因城施策用好政策工具箱”与去年 7 月会议接近，我们统计到 22 年来，各地共出台放松政策 835 条，内容涉及限购、限贷、公积金、购房补贴、税费减免等方面，但从 2023 年一季度以来相关政策出台节奏明显趋缓，且很多重点城市核心区政策依然存在较大改善空间。我们相信在政治局会议之后，会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化，如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。 盘活与改造存量资产，新模式转型的必要一环 本次会议指出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。7 月国常会发布的文件中我们总结了城中村改造四大要点：1、主体责任方面，明确城市人民政府负主体责任；2、资金筹措方面，要多渠道筹措改造资金，政府出资之外，还要鼓励和支持民间资本参与；3、改造方向方面，并非以商品住宅为主，而是要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营；4、推进节奏上，要求稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个。后续需要关注各个城市细则，我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进。 投资建议 此次政治局会议提振了房地产行业政策方面的预期，我们期待后续因城施策进一步发力，我们看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。 风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (18)(11)(5)29Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 5.55 7.10 12,524 -0.41 0.43 0.80 0.96 -13.54 12.91 6.94 5.78 华发股份 600325 CH 买入 9.27 13.44 19,626 1.22 1.28 1.43 1.63 7.60 7.24 6.48 5.69 建发股份 600153 CH 买入 9.19 17.45 27,618 2.09 2.30 2.64 3.07 4.40 4.00 3.48 2.99 滨江集团 002244 CH 买入 8.78 13.78