房地产行业跟踪周报：超大特大城市推进城中村改造，百城首套房贷利率跌至3.9%

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 东吴证券研究所 1 / 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业跟踪周报 超大特大城市推进城中村改造，百城首套房贷利率跌至 3.9% 2023 年 07 月 24 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房二手房销售同比持续下降，央行房地产政策表态积极》 2023-07-17 《新房二手房销售进一步下行，多地放松公积金贷款政策》 2023-07-10 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 上周（2023.7.15-2023.7.21，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+3.4%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-1.1%，-0.6%，超额收益分别为 4.4%、4.0%。29 个中信行业板块中房地产位列第 8。 ◼ 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 210.6 万方，环比-2.0%，同比-40.5%；2023 年 7 月 1 日至 7 月 21 日累计成交 660.1 万方，同比-36.4%。今年截至 7 月 21 日累计成交 9763.3 万方，同比-1.1%。 （2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 141.0 万方，环比+0.5%，同比-5.7%；2023 年 7 月 1 日至 7 月 21 日累计成交 414.5 万方，同比-8.2%。今年截至 7 月 21 日累计成交 4772.0 万方，同比+42.4%。 （3）库存及去化：14 城新房累计库存 9348.9 万方，环比+0.4%，同比+0.1%；14 城新房去化周期为 14.3 个月，环比变动+0.1 个月，同比变动-0.2 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 10.9 个月、8.9个月、15.5 个月、38.2 个月，环比分别变动 0.0 个月、+0.2 个月、+0.1个月、+0.7 个月。 （4）土地市场：2023 年 7 月 17 日-2023 年 7 月 23 日百城供应土地数量为 365 宗，环比-9.2%，同比-28.0%；供应土地建筑面积为 2275.3 万方，环比-5.4%，同比-19.9%。百城土地成交建筑面积 1525.7 万方，环比+1.2%，同比-67.6%；成交楼面价 1842 元/平，环比-50.4%、同比-4.6%；土地溢价率 4.4%，环比-2.3pct，同比+1.1pct。 ◼ 重点数据与政策：全国层面：国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。住房和城乡建设部鼓励老旧小区改造，贝壳研究院数据表明 7 月百城平均首二套房贷利率均较上月下降10BP，分别为 3.90%和 4.81%。地方层面：浙江全省除杭州市区外全面取消落户限制，杭州市区逐步取消年度落户名额限制。广州发布城中村改造条例征求意见稿。宁波、湖南湘潭、杭州、清远等多个城市放松公积金贷款政策，提高住房公积金贷款额度；深圳、广州、成都等多地响应城中村政策。 ◼ 周观点：7 月第 3 周新房成交数据环比小幅下降，同比降幅逾四成。二手房销售同比降幅缩窄至 8%左右，地产基本面仍在下行通道中。我们认为若地产的疤痕效应在下半年持续，销售的恶化将会导致房企投资更加谨慎。政策方面上周国务院积极表态，稳步推进超大特大城市城中村改造，支持鼓励老旧小区改造，扩大居民提取公积金用于自住住房改造政策的支持范围。我们认为三季度可以期待更多供需两端的房地产政策。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 -17%-14%-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%2022/7/252022/11/232023/3/242023/7/23房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业跟踪周报 2 / 18 内容目录 1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况........................................................................................................................... 10 2.3. 房地产行业融资情况............................................................................................................... 12 3. 行情回顾 ............................................................................................................................................ 13 4. 行业政策跟踪 .................................................................................................................................... 15 5. 投资建议 .........