房地产行业研究周报:6月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强
申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 6 月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强 ——房地产行业研究周报 投资摘要: 每周一谈: 6 月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强 6 月商品房销售额及销售面积同比延续下行,单月同比增速进一步走弱。商品房销售额及销售面累计同比分别为 1.1%、-5.3%,较上月下降 7.3pct、4.4pct, 6 月同比分别为-19.3%、-18.2%,较上月减少 26.1pct、15.2pct。 单月销售跌幅扩大受市场情绪与高基数双重影响。商品房市场观望情绪持续加重是导致分子端走弱主因, 2022 年 6 月在二线城市销售走强背景下,单月销售规模达年内高位致分母端放大,也是同比口径持续下滑原因。 7、8 月后开启商品房市场进入买卖双方博弈阶段,重点关注 9 月中下旬后商品房市场情绪变动,整体来看后续利多多于利空,弱基本面已成共识之下,预期的边际效应开始放大:①从高频数据来看,截止至 7 月 22 日,30 城商品房销售面积单月同比增速较 6 月有所回升,高频数据反馈市场并未失速下滑,此外进入下半年同比口径持续保持低基数,对数据端有一定支撑;②从政策层面来看,近期政策酝酿情绪再次提升,包括超特大城市城中村改造、“因城施策”各地细项、贷款利率等政策或落地或预期加强,都在情绪层面对市场予以支撑;③从行业运转角度来看,7、8 月乃传统销售淡季,其销售绝对值较低对整体局势影响相对小,经历 5-6 月情绪大幅降温后,买卖双方也在此进入博弈期,重新寻找价格平衡点,基本面应重点关注“金九银十”开发商年内重点发力期销售表现。 6 月单月商品房成交均价同比、环比增速继续回落。6 月单月商品房销售价格同比-1%,环比-11%,较上月分别减少 11pct,6pct。价格环比跌幅下行幅度收窄,预计价格逐步企稳后,销售市场情绪也将初步企稳。 开发资金来源单月同比下行,房地产开发资金来源 6 月累计同比-9.8%,较上月减少 3.2pct,单月同比增速-21.5%,较上月下降 14.1pct。从资金来源构成来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-13.8%、-29.5%、-19.4%、-12.8%,较上月分别减少 0.47pct、减少0.34pct、减少 25.4pct、减少 38.2pct,开发资金来源单月跌幅扩大,主因为销售回款较上月出现较大幅度下行,是预收及按揭款对销售的滞后效应。 竣工端增速小幅回落,新开工持续低迷,6 月单月新开工面积同比-30.3%,施工面积同比-26.8%,竣工面积同比 16.3%。受销售不佳,资金紧张影响,新开工面积同比增速仍位于低位,竣工端整体仍保持同比增长区间,但单月同比增速开始出现回落,施工端数据表现仍受制于销售回款未来走势。 投资端增速持续下滑,房地产开发投资完成额 6 月累计同比增速-7.9%,单月同比-10.3%,分别较上月跌幅扩大 0.7pct、收窄 0.2pct。6 月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-2.6%、-19.5%,较上月均减少 2.1pct。 从销售市场近一段时间表现来看,高频销售数据连续数周未出现加速下滑迹象有企稳迹象,在 7 月中已进入销售淡季,我们认为市场将进入买卖双方对价格情绪的新一轮博弈平台。叠加走出淡季后的环比成交绝对值修复、政策支持预期,7-8 月会是年内市场情绪的一个低点。后续我们需博弈的是,从确认情绪低谷到走出低谷花费多久,以及哪些城市和房企能率先转暖,我们认为优质土储、历史包袱轻、高成长空间的中小房企仍会有相对更亮眼表现。 数据追踪(7 月 10 日-7 月 16 日): 新房市场:30 城成交面积单周及累计同比分别为-31pct、0pct,一线城市-26pct,14pct,二线城市-37pct,-7pct,三线城市-18pct,4pct。 二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比-8pct,累计同比 36pct。 土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-12pct,成交建筑面积累计同比-1pct,成交金额累计同比-14pct,土地成交溢价率为 6.7%。 城市行情环比:北京(-17pct),上海(-14pct),广州(16pct),深圳(171pct),南京(-35pct),杭州(-17pct),武汉(0pct)。 投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展,保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。 评级 增持 2023 年 7 月 23 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号:S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号:S1660121100010 行业基本资料 股票家数 114 行业平均市盈率 14.43 市场平均市盈率 11.57 行业表现走势图 资料来源:wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报:“金融 16 条”期限延长 二手房销售单周同比改善》2023-07-17 2、《房地产行业研究周报:高频销售数据延续下行 聚焦城市间分化》2023-07-10 3、《房地产行业研究周报:6 月百强房企销售同比再下 国企拿地占比新高》2023- 07-03 -21%-14%-7%0%7%14%2022-062022-092022-122023-032023-06房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈:6 月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强 ................................................................................................................ 3 1.1 6 月基本面持续走弱 政策宽松预期渐强 ......................................................................................................................... 3 1.2 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ..................................................
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