房地产行业深圳429楼市新政点评：北上深接力楼市政策放松，今年核心城市有望企稳回升

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 04 月 29 日 北上深接力楼市政策放松，今年核心城市有望企稳回升 看好 ——深圳 429 楼市新政点评 相关研究 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 事件： ⚫ 2026 年 4 月 29 日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自 2026 年 4 月 30 日起施行，其中包括：1）进一步优化调整住房限购政策。2）进一步优化调整住房公积金贷款政策。 点评： ⚫ 北上深接力楼市放松，中央多次为地产重磅发声，今年楼市政策持续性提升。一方面，2025 年年底以来，北上深三个核心城市接力放松限购。25 年 12 月，北京调整住房限购，减少非京籍家庭社保或个税缴纳年限，降低公积金首付比例；26 年 2 月，上海放松限购政策，缩短非沪籍居民购房社保或个税年限要求、居住证群体享有购房权限，提升公积金贷款额度。26 年 4 月，深圳放松核心区限购政策、提升公积金贷款额度。另一方面，2025 年 12 月中央经济工作会议和 2026 年 3 月两会政府工作报告连续要求“着力稳定房地产市场”，2026 年 4 月政治局会议要求“努力稳定房地产市场”，同时今年年初以来央媒《求是》连续 3 次为房地产重磅发声，并连续表态“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”。今年春节以来核心城市楼市基本面改善背景下，上海和深圳两大核心城市接连放松楼市政策，同时中央会议及央媒多次要求稳定房地产市场，预示后续行业政策也将更加积极、更加持续。 ⚫ 深圳楼市新政既有利于深圳楼市修复，也有利于延续本轮核心城市楼市修复。一方面，深圳本次楼市新政进一步放松了核心区的限购政策，同时大幅下降的非户籍人的购房门槛，从而提振了改善需求，同时又通过公积金政策支撑刚需购买力。本次新政重点在于：1）本地户籍/非本地户籍但社保满 1 年的居民可在核心区域内加购一套住房；2）非本地户籍但持有深圳特区居住证（连续居住满 12 个月）的居民无需缴纳社保或个税，可在核心区域内购买一套住房；3）提升公积金额度和比例：个人、家庭最高额度分别由60 万元提升至 70 万元和 110 万元提升至 130 万元；同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮 170%，即个人最高可贷 189 万元，家庭最高可贷 351 万元。另一方面，深圳楼市新政有望推动深圳楼市修复并带动核心城市楼市热度扩散，并有望进一步延续今年核心城市小阳春楼市修复热度。 ⚫ 预计今年核心城市房价率先企稳回升，判断核心城市企稳将赋予龙头更强弹性。一方面，参考日本东京和美国旧金山的核心城市领先止跌经验，同时借鉴中国香港的房价止跌三要素经验（人口增加、租金稳定和利率下降），我们认为我国如上海等核心城市具备上述条件，预计今年核心城市房价有望领先企稳回升。另一方面，通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约 5 年；美国旧金山为首 6 城房价领先全国约 3 年。2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本龙头涨了 4-5 倍和美国龙头涨了 1-2 倍、绝对和相对收益显著。3）核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表输入性改善。4）危机后日美龙头房企的市占率大幅提升，经营效益显著提高，实现 ROE 改善、并估值提升。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳回升，同时考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续 3 次为房地产重磅发声，叠加近期北上深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、建发股份、保利发展，关注中海宏洋、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价（元） EPS（元） 市盈率 市净率 PB（LF） 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 4 月 29 日 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 2025A 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 601155.SH 新城控股 14.71 0.30 0.40 0.62 48.8 36.7 23.7 0.5 6.8 9.0 14.0 -9.6% 32.9% 54.9% 001979.SZ 招商蛇口 8.83 0.08 0.14 0.22 77.8 61.1 39.5 0.8 10.2 13.0 20.1 -74.6% 27.3% 54.5% 600048.SH 保利发展 6.14 0.09 0.13 0.14 71.0 45.5 44.4 0.4 10.3 16.2 16.6 -79.3% 56.1% 2.5% 002244.SZ 滨江集团 9.40 0.68 0.76 0.80 13.8 12.3 11.7 0.9 21.2 23.8 24.9 -16.9% 12.2% 4.9% 600325.SH