内地房地产行业2023下半年展望：等待更多信号

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究行业剖析2023 年 6 月 5 日2023 下半年展望：等待更多信号等待更多信号。我们看到实体市场在 2023 年第 1 季度出现复苏，但势头在 2 季度放缓，尤其是二三线城市。国有企业开发商表现更好，销售额同比增长 40%以上，但民营企业开发商在 2023 年首五个月的销售额同比普遍下降 20%以上。我们预计部分民营开发商将持续面对流动性困难，需依赖债务重组。同时，国企开发商将受益于政策支持、经济重启带来的市场份额提升，来自土地公开市场的机会，以及从陷入困境的开发商并购的机会。我们等待更多信号来确认复苏的轨道。预计销售将逐步复苏，2023 年下半年全国销售将增长 5-10%。鉴于 2022 年较低的基数，我们相信房地产市场将在下半年逐步复苏，更多政策将推出以提高购房者的负担能力，包括降低首付和房贷利率。此外，随着民营开发商推出更多已竣工的项目销售，我们相信可以减轻购房者的担忧。总而言之，我们预计下半年全国房屋销售将同比增长 5-10%。国有企业进一步扩大市场份额。我们看到行业表现继续分化，国企获得更多的市场份额。在前 50 名开发商中（按合同销售额），国企的市场份额在 2023 年首五个月增长至 68.1%（2022/21 年：62.1%/43.5%）。我们认为国有企业的市场份额将在下半年达到 70% 左右的峰值，而一些民营企业将在推出更多已竣工项目后重新获得市场份额。优先选择国企，首选越秀。我们建议先选销售执行力强且土地储备充足的国企龙头。我们重申越秀（123 HK/买入）为我们的首选，同时看好华润置地（1109 HK/买入）。对于风险偏好较高的投资者，我们建议等待销售改善信号以及市场对估值最低的民企龙头进行重估，如旭辉和雅居乐，机会或在 2023 年 4 季度出现。主要风险：1）市场复苏慢于预期；2）房价复苏不确定，影响购房者信心；3）银行和金融机构的支持力度不及预期。估值概要资料来源：FactSet，交银国际预测 *截至 2023 年 5 月 31 日行业与大盘一年趋势图表FactSet本文翻译自报告 Mainland Property Sector - 2H23 outlook: Awaiting more signals，原报告发布于 2023年 6 月 2 日内地房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY23EFY24E FY23E FY24E FY23E FY24EFY23E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)华润置地1109 HK买入42.8230.103.7894.1447.26.60.740.695.1越秀地产123 HK买入11.628.561.1421.2246.86.30.530.556.5碧桂园服务6098 HK买入18.509.351.5411.6045.55.30.700.644.6中海物业2669 HK买入10.807.430.5130.65514.511.35.103.882.1旭辉控股集团884 HK买入3.300.760.7090.8651.00.80.120.1136.1雅生活服务3319 HK买入10.684.991.5081.7013.02.70.450.406.7雅居乐集团3383 HK买入3.361.220.3510.5443.12.00.090.097.9越秀服务6626 HK买入5.352.960.3240.4258.36.31.141.013.6时代邻里9928 HK中性0.820.520.1230.1473.83.20.280.264.7平均5.94.91.020.858.65/229/221/235/23-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 6 月 5 日内地房地产行业1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2目录内地房地产—等待更多信号 ...........................................................................................................3投资观点与建议 ...........................................................................................................................................................................................3实体市场逐渐回暖 .......................................................................................................................................................................................7国有企业进一步获得市场份额和领先地位，民营企业仍面临压力 ......................................................................................................10土地市场回暖，部分民企变得更积极......................................................................................................................................................13政策展望：通过降低购房成本来稳定房价和信心..................................................................................................................................14风险 .......................................................................................................................................................................