香港房地产行业2023下半年展望：渐趋乐观

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究行业剖析2023 年 6 月 5 日2023 下半年展望：渐趋乐观香港地产 – 渐趋乐观：2023年首五个月房地产价格（中原城市领先指数）反弹 6.4%，基本面的改善令住宅和零售市场的前景更为乐观，包括重新开关、游客涌入、白领回归，以及加息可能结束。住宅处于拐点，基本面改善。我们认为加息、人口结构变化和边境管制是导致过去两年需求下降和房价回调的关键因素。然而，根据我们宏观团队的最新观点，美联储可能在下半年结束加息。我们也注意到，重新开关和人才引进方案吸引了一波内地白领回归。我们预计住宅需求回升将支撑中端新房销售，房价在上半年反弹后将在下半年企稳。零售将反弹，写字楼仍承压。我们预计零售租金将在 2023 年下半年反弹5-10%，得益于游客涌入和消费券提振本地消费情绪，带来零售环境改善，租户的租金负担能力不断提高。相比之下，由于 2023 年和 2024 年办公室需求疲软和大量的项目完工，主要中央商务区的空置率已达到新高。与此同时，在主要办公区租金从峰值回落 35-40%后，业主越来越不愿意进一步降租，而租户去中心化趋势也在放缓。因此，我们预计写字楼租金降幅将在 2023 年下半年放缓至 3-5%，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的租金负调整。相对于写字楼，更偏好住宅/零售。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。因此，我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，包括新地（16 HK/买入）。考虑到写字楼租金持续疲软导致租金回调，应避开写字楼元素较多的收租股。主要风险：1）预期之外加息，加息幅度不确定；2）股市震荡，经济复苏弱于预期；以及 3）游客涌入和消费市场复苏慢于预期。估值概要资料来源：FactSet、交银国际预测 *截至 2023 年 5 月 31 日行业与大盘一年趋势图资料来源: FactSet本文翻译自报告 “Hong Kong Property Sector - 2H23 outlook: Turning more optimistic” ，原报告发布于2023 年 6 月 2 日香港房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY23EFY24E FY23E FY24E FY23E FY24EFY23E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入127.6099.7010.07810.8479.99.20.470.455.0新世界发展17 HK买入33.3018.702.5882.6687.27.00.220.229.7恒基地产12 HK中性27.8024.852.2652.75711.09.00.360.367.6领展房托823 HK中性52.0045.502.7062.65716.817.10.620.616.0平均11.210.60.420.417.15/229/221/235/23-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 6 月 5 日香港房地产行业1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2目录香港房地产 – 渐趋乐观...................................................................................................................3投资观点及建议 ...........................................................................................................................................................................................3住宅市场处于拐点，基本面向好................................................................................................................................................................5重新开关后，零售租金将反弹..................................................................................................................................................................10写字楼市场仍然困难，供应将在 2023-24 年达到峰值...........................................................................................................................13估值表 .........................................................................................................................................................................................................16新鸿基地产 (16 HK).......................................................................................................................172023 年 6 月 5 日香港房地产行业1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3香港房地产 – 渐趋乐观投资观点及建议经过 2022 年一年的调整，住宅价格在 2023 年首五个月反弹了 6.4%。几个基本面也发生了变化，使住宅和零售房地产的前景都更加乐观。这些因素包括重新开关、人口结构变化、游客涌入、白领回流以及加息可能结束。然而，我们认为，不同房地产类型的影响是不同的。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。1.对于住宅物业，我们