房地产行业多维度探讨二线城市地产调控政策变化：横看成岭侧成峰，远近高低各不同

本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。1行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产 2018 年 02 月 13 日 横看成岭侧成峰，远近高低各不同 看好—— 多维度探讨二线城市地产调控政策变化 相关研究 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 研究支持 曹一凡 A0230116090003 caoyf@swsresearch.com 李通 A0230117070001 litong@swsresearch.com 龚正欢 A0230117070004 gongzh@swsresearch.com 彭子恒 A0230117060001 pengzh@swsresearch.com 联系人 曹一凡 (8621)23297818×7222 caoyf@swsresearch.com 本期投资提示： 2018 年开年以来，多个城市放宽落户限制或者定向取消限购，我们认为解读此次调控政策转变要从多个维度去考虑。从直接放宽限购政策的兰州来看，其仍处于去库存周期，2017年 11 月时的存销比为 17.8。实际上，兰州房地产市场过热的地方集中在市区， 而一些近郊区及郊县的库存仍严重过剩，严格限购意义不大。此次政策调整，也是考虑到郊区市场去库存的导向，同时考虑到市区防范炒房的需要。如南京等二线城市放宽落户的核心目的还是为了增强人口吸附能力，增强区域竞争能力，背后深层次的原因则是为了 2020 年能够完成新型城镇化目标，达到户籍人口城镇化率 45%以上的硬性指标。并不是单纯为了房地产调控松绑。放宽落户限制对于房地产市场需求的提振是长期的，并不是有立竿见影的效果。长期来看，长效机制的落地会带来短期调控政策的退出。2018 年限售取代限购可能是大势所趋，而限价政策由于土地成本的刚性约束，存在宽松空间。根据满足首套刚需、支持改善需求的基调来看，一刀切式的限购政策可能并不完全符合中央方向，放开限购资格但是加强限售管理，打击投资需求，可能是未来调控政策一个大的变化趋势。而 2015 年以前的低价土地逐步消化完毕，2016 年以来的高地价地块逐步入市，开发商博弈之下，2016年以来楼面价涨幅较高的城市的限价政策有放开可能。从财政角度考虑：无论从税收角度，还是土地出让角度，房地产行业在所有行业中已经毋庸置疑地占据了了地方政府收入来源的最重要的地位，地方财政对房地产业依赖度高达40%以上。财政对基建投入是逆经济周期的对冲行为，然而税收收入和土地出让收入都是顺经济周期的。随着房地产行业由快速增量时代进入存量时代，土地需求减少。相反基建对于经济保增长的需要却越来越迫切。房地产所提供的资金和基建所需资金的缺口将逐渐增大。地方政府无论是从政绩考核，财政收入还是去库存压力上都有充足动机放开需求。从各省的数据来看，无论是税收还是土地出让，从 2017 年出台落户宽松政策的省份来看，按照土地出让收入占比排序的话，31 省中中位数之前的 15 个省份放宽调控的有 6 个（安徽土地出让金数据暂缺，但有出台宽松政策）；如果按照房地产相关税收占比从高到低排序，中位数之前的 15 个省份放宽的有 9 个。财政对房地产行业依赖高的省份放松调控的数量略多于依赖低的省份。未来调控政策是否会有更多城市放宽？我们认为“房住不炒”大基调不变，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资需求的方向仍在。而出于财政压力，更多城市博弈政策的可能存在，但是一旦突破底线势必会引来中央干预，甚至加码调控。但是本身仍处于去库存周期的城市，因地施策，针对城市各个区域微调，是符合差异化调控的原则的。而如果是出于城镇化角度、吸引人口流入，保持劳动力供求平衡，应该说是城市自身需求，并不能单纯解读为限购松绑。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。2 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 16 页 简单金融 成就梦想 1．多维度解读政策调控变化 ................................................ 42．低成本土地逐渐消耗完毕，房企提价压力增强 ................ 83 地方财政对房地产业依赖度不断提升 .............................. 103.1 房地产业对地方财政收入至关重要 ......................................................... 103.2 地产相关财政收入和基建支出缺口越来越大 ........................................ 113.3 房地产对地方财政贡献大的地区，相比而言更有放松调控动机 ....... 124．多维度探讨城市调控政策宽松可能 ................................ 13目 录本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。3 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 16 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：各省份的新开工-销售 单位：万平 ........................................................ 4 图 2：各省份的开工未销售口径下的去化周期 单位：月 ................................ 5 图 3：全国求人倍率 2016 年以来逐渐上行 单位：个 ................................... 8 图 4：住宅口径下的滚动新增库存（五年）位于最低点 单位：万平、%、% . 8 图 5：土地成本与商品房销售价格倒挂 单位：元/平米 .............................. 8 图 6：房地产行业贡献的税收占本级公共财政收入总体在提升 单位：% ......... 10 图 7：地方本级基金性收入对土地出让的依赖度逐渐提高 单位：% ........... 10 图 8：地方财政对房地产业的依赖度持续在 40%以上 单位：% ..................... 11 图 9：地产与基建对 GDP 的拉动 单位：% .................................................. 12 图 10：土地出让金收入占政府基金性收入占比(右轴 1 为放松) 单位：% ....... 12 图 11：房地产税收收入占一般财政收入的比重(右轴 1 为放松) 单位：% ..... 13 图 12：调控政策多样化 .........................................