房地产行业周报(2023年第19周)：销售复苏波动，城市表现分化

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.05.14 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 19 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《五一销售不及预期，城市表现持续分化》 2023-05-08 销售复苏波动，城市表现分化 核心观点 ❖ 本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数下跌 1.75%，跑赢大市0.22pct，在 31 个板块中排第 15 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 332 万平米，环比+101.3%，同比+25.5%，整体市场热点较上周有所回暖。区分城市等级来看，一线城市商品房成交面积 75 万平米，环比+100.6%，同比+64.6%；二线城市商品房成交面积 195 万平米，环比+121.2%，同比+22.7%；三线城市商品房成交面积 61万平米，环比+57.2%，同比+3.0%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。我们重点监测的 14 城二手房成交面积 219 万平米，环比+198.4%，同比+55.0%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积41 万平米，环比+201.7%，同比+20.4%；9 个二线城市二手房成交面积 168 万平米，环比+200.2%，同比+69.4%；3 个三四线城市二手房成交面积 10 万平米，环比+162.6%，同比+24.1%。库存方面，我们重点跟踪的 11 城中，莆田库存面积环比下滑 3.1%，上海环比上涨 3.5%，杭州环比上涨 2.1%，其余城市库存面积环比基本保持稳定，去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市 3个月移动平均去化月数分别为 2.43 个月、4.42 个月。土地市场，本周一线城市成交地块 4 宗，平均溢价率 14.54%；二线城市成交地块 64 宗，平均溢价率7.33%；三四线城市成交地块 358 宗，平均溢价率 7.21%。较上周成交数量及溢价率均有所增加。 ❖ 本周政策情况：本周住建部及国家市场监督管理局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，针对住房买卖及租赁经纪服务费用进行规范。贵州省住房和城乡建设厅发布关于公积金及贷款的两则通知，对于公积金提取及购房贷款最高额度进行调整。郑州市印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》（郑公积金〔2023〕23 号），对于满足条件的购房者可预提住房公积金支付购房首付款。 ❖ 重点公司跟踪：本月截至目前，我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科亦有投资拿地，所获取地块基本均位于一线及核心二线城市。本周万科发行了 2023 年度第二期中期票据，融资利率为 3.1%。招商蛇口拟通过发行股份购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司 24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司 2.89%股权，并向包括招商局投资发展在内的不超过 35 名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。 ❖ 投资建议：本周贵州省及郑州市发布了公积金相关放松政策，“房住不炒”下的“因城施策”仍是政策的主要方向。销售表现上，由于五一假期期间的销售表现整体不及预期，本周在低基数效应下，新房及二手房成交环比均出现较大幅度上涨，充分说明目前行业复苏轨迹波动的特征。城市与板块之间仍然分-22%-15%-8%-1%7%14%房地产开发沪深300上证指数仅供内部参考，请勿外传 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 化明显，一线城市成交地块溢价率显著高于二线及三四线城市；从拿地情况来看，本周万科及金地均于土地市场有所斩获，获取地块分别位于西安、成都及南京，均为核心的一二线城市，一方面说明企业投资仍然较为谨慎，另一方面也说明一线及核心二线城市仍然是房企拿地重点区域，未来核心区域将会是房企竞争的主要战场。在上述背景下，我们认为前期在核心一二线城市布局较多的房企、以及在融资端具备更强信用优势的房企将会拥有更强的竞争优势，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（05.12） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,050 13.57 0.41 0.85 1.29 33.10 16.02 10.50 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,694 14.15 1.53 1.74 1.97 9.25 8.13 7.19 未覆盖 600325.SH 华发股份 217 10.24 1.12 1.40 1.57 9.14 7.33 6.52 未覆盖 600153.SH 建发股份 343 11.41 1.93 2.44 2.76 5.91 4.68 4.14 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 299 9.60 1.20 1.44 1.74 8.00 6.65 5.51 未覆盖 0123.HK 越秀地产 343 9.60 1.28 1.08 1.18 7.52 8.92 8.12 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,901 19.60 2.13 2.47 2.80 9.20 7.92 6.99 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产及中国海外发展收盘价为港币，未覆盖标的 2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测 仅供内部参考，请勿外传 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第 19 周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第 19 周行业指数表现 ......................................................................................................................... 5 1.2 第 19 周地产板块个股表现 ................................................................................................................. 5 2 本周行业销售概览