核心城市持续深耕，仓储物流稳健发展

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2023 年 05 月 03 日 证 券研究报告•2022 年 年报点评 持有 （ 维持） 当前价： 3.26 元 南山控股（002314） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 核心城市持续深耕，仓储物流稳健发展 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 27.08 流通 A 股(亿股) 13.38 52 周内股价区间(元) 3.02-5.04 总市值(亿元) 88.27 总资产(亿元) 734.50 每股净资产(元) 3.49 相 关研究 [Table_Report] 1. 南山控股（002314）：仓储物流稳健发展，地产销售短期承压 (2022-09-02) 2. 南山控股（002314）：仓储物流持续拓展，地产销售逆势增长 (2022-05-08) [Table_Summary]  事件：2022年公司实现营业收入 122亿元，同比增 8.7%，归属股东净利润 6.8亿元，同比减少 30.3%。毛利率下降 1.7pp 至 19.3%。  深化核心城市布局，土储量足质优。2022年实现全口径销售金额 150亿元，同比-31.2%，权益销售金额 75.5亿元，同比-52.7%。公司在深耕的上海、成都获取三宗优质地块，合计占地 144亩，总规划计容建筑面积 18.1万平米。公司综合体商业长沙南山里已于 5 月 20 日顺利开业，平均出租率为 94%。截至报告期末公司总土储占地面积 103.4 万平方米，总建筑面积 200.3 万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为 31%、37%、25%、7%。  仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022年度宝湾物流实现营业收入16.4 亿元，同比+11.2%，经营净现金流 13.2亿元，同比+22.0%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响，仓库平均使用率同比下降 7.3pp 至 87.2%。截至 2022年，宝湾物流在全国范围内拥有并管理 81个智慧物流园区，年内新增获取土地面积共 963亩，履约交付 6 个项目（含改造），新增竣工面积约 43.7 万平米。  产城综合开发业务稳步推进，项目运营情况良好。2022年产城综合开发业务营收 7.8 亿元，同比减少 57.6%。报告期内新获取土地 299 亩，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园 2 个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。公司积极做好存量物业招销安排，其中重庆汽车公园项目产业一期实现 100%预招商；德阳科技园项目超计划完成阶段性出售及回款任务。  融资成本进一步降低，彰显未来发展信心。公司资金充足，宝湾物流成功发行两期三年期中期票据，合计 10 亿元，票面利率分别为 3.4%、3.02%，较同期主体评级 AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮 45BP、64BP。南山地产“三道红线”指标均处于绿档，负债结构及资金来源相对稳定。  盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025 年归母净利润复合增速为 13.4%，考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，维持“持有”评级。  风险提示：竣工交付或低于预期、地产调控风险、物流仓储出租或不及预期等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 12150.41 14520.29 16922.37 19032.59 增长率 8.68% 19.50% 16.54% 12.47% 归属母公司净利润（百万元） 680.47 802.65 908.63 992.24 增长率 -30.28% 17.96% 13.20% 9.20% 每股收益 EPS（元） 0.25 0.30 0.34 0.37 净资产收益率 ROE 4.29% 4.69% 5.07% 5.29% PE 13.0 11.0 9.7 8.9 PB 0.48 0.46 0.44 0.42 数据来源：Wind，西南证券 -31%-22%-12%-3%6%15%22/422/622/822/1022/1223/2南山控股 沪深300 59883 南 山控股（002314） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：公司房地产业务 2023-2025 年结算销售金额增速分别为 18%/15%/10%。 假设 2：公司物流仓储业务 2023-2025 年租金收入增速分别为 20%/18%/15%。 假设 3：公司产城综合开发业务 2023-2025 年收入增速分别为 20%/15%/10%。 假设 4：公司制造业务 2023-2025 年营业额增速分别为 25%/22%/20%。 基于以上假设，我们预测公司 2023-2025 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2022A 2023E 2024E 2025E 合计 营业收入 12150 14520 16922 19033 增速 8.7% 19.5% 16.5% 12.5% 毛利率 19.3% 18.8% 18.7% 18.8% 房地产 收入 7618 8990 10338 11372 增速 23.6% 18.0% 15.0% 10.0% 毛利率 13.3% 13.0% 13.0% 13.0% 产城综合开发 收入 778 933 1073 1180 增速 -57.6% 20.0% 15.0% 10.0% 毛利率 30.2% 23.0% 22.0% 22.0% 仓储物流 收入 1623 1947 2298 2643 增速 5.5% 20.0% 18.0% 15.0% 毛利率 48.3% 48.0% 48.0% 48.0% 制造业务 收入 1987 2484 3031 3637 增速 57.7% 25.0% 22.0% 20.0% 毛利率 12.8% 13.0% 13.0% 13.0% 其他 收入 144 166 182 201 增速 -62.4% 15.0% 10.0% 10.0% 毛利率 41.5% 50.0% 50.0% 50.0% 数据来源：Wind，西南证券 南 山控股（002314） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附表：财务预测与估值 [Table_Pr