房地产行业第17周周报：新房二手房成交环比增速转正，百强房企4月单月销售额增速略有放缓

房地产|证券研究报告—行业周报 2023 年 5 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《2023Q1 公募基金对地产持仓比例持续下降，偏好优质区域深耕型房企 》（2023/4/26） 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/4/18） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023 年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 17 周周报（4 月 22日-4 月 28 日） 新房二手房成交环比增速转正，百强房企 4月单月销售额增速略有放缓 本周新房、二手房成交面积环比增速转正，新房成交同比已经连续 9 周为正；二手房成交同比已经连续 13 周为正。土拍热度有所修复，土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。 核心观点  本周新房、二手房成交面积环比增速转正，新房成交同比已经连续 9 周为正；二手房成交同比已经连续 13 周为正。43 城新房成交面积为 393.5 万平方米，环比上升 9.6%，同比上升 14.7%，同比增速较上周下降了 2.4 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 12.9%、29.5%、5.1%，同比增速分别为 113.6%、23.3%、-15.7%，同比增速较上周分别上升了 5.3、17.2、8.2 个百分点。15 城二手房成交面积 236.7 万平，环比上升 6.4%，同比上升 61.2%，同比增速较上周下降了 19.4 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 6.8%、6.5%、1.7%，同比增速分别为 9.6%、90.1%、69.6%，一、二、三线城市同比增速较上周分别减少了 1.6、28.6、30.4 个百分点。  新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期同环比均下降。14 城新房库存面积为 1.02亿平，环比上升 1.0%，同比下降 2.9%；去化周期为 12.4 个月，环比下降 0.3 个月，同比下降 4.8 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 1.3%、0.4%、0.0%，同比增速分别为 3.0%、-13.0%、-13.4%；去化周期分别为 10.2、11.1、12.0 个月，环比分别下降 0.5、0.2、0.0 个月，同比分别下降 5.6、3.8、3.4 个月。  土拍热度有所修复，土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交全类型成交土地规划建筑面积 2622 万平，环比上升 8.0%，同比下降 21.1%；成交土地总价 679 亿元，环比上升 188.8%，同比下降 17.1%；楼面均价 2589 元/平，环比上升 167.2%，同比上升 5.0%；溢价率 5.72%，环比上升 228.7%，同比上升 41.9%。  本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 193.4亿元，同比下降 22.6%，环比上升 157.2%，净融资额为-35.9 亿元。其中国企国内债券总发行量为 176.6 亿元，同比下降 29.3%，环比上升 220.0%，净融资额为-14.0 亿元。民企国内债券总发行量为 16.8 亿元；总偿还量为 38.7 亿元，同比下降 43.1%，环比上升 101.8%；净融资额为-21.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.0%，较上周上升 2.7 个百分点；相对沪深 300收益为-1.9%，较上周上升 1.3 个百分点。房地产板块 PE 为 14.36X，较上周下降 0.32X。北上资金对计算机、电力设备、机械设备加仓金额较大，分别为 30.98、28.48、12.94 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.04%），净买入-4.40 亿元（上周净买入-3.88亿元） 投资建议  4 月 25 日，自然资源部部长王广华宣布，全面实现不动产统一登记。全国不动产统一登记并非新政，早在 2013 年不动产登记相关事宜就已启动，此政落实可以实现全国范围的房产信息透明化、可控可管理，是出台房产税的基础，但并非单独针对房产税而出，我们认为当前房产税正式征收的时机并未完全成熟，房地产市场目前仍处在缓慢修复期。本周，政治局会议再提支持住房需求、推动建立房地产业发展新模式、规划建设保障性住房。  房企销售持续修复，4 月百强房企全口径销售额 6328 亿元，同比增长 27.4%，单月增速虽较上月小幅下降 1.7 个百分点，但 1-4 月销售额累计增速提升至 8.7%。同时 CR50 前的各梯队房企单月销售同比增速均提升，CR5、CR10、CR20、CR50 单月全口径销售额增速分别为 34%、43%、40%、33%，增速分别提升 7.7、16.8、8.5、1.6 个百分点。  核心重点城市政策利好仍在不断推出，本周杭州临平区全域放松限购，外地户籍只需 1 个月社保即可购房；自 2022 年 9 月以来，杭州不少区域实施了限购放松，富阳、临平、余杭、钱塘、萧山等区纷纷响应。此外，近期热点城市土拍市场热度也较高，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为 7.0%、8.5%、12.4%，民营房企的投资意愿也有所复苏。我们认为市场仍处于温和修复阶段，土地市场活跃度也有所回升。  此外，本周央行公布了房地产相关贷款数据，开发贷余额增速有所提升。一季度末，房地产开发贷款余额 13.3 万亿元，同比增长 5.9%，增速较 2022 年末高 2.2 个百分点；个人住房贷款余额 38.94 万亿元，同比增长 0.3%，增速较 2022 年末低 0.9 个百分点。  具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企