房地产行业3月月报：行业景气度继续小幅回升，竣工大幅度改善

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产行业3月月报：行业景气度继续小幅回升，竣工大幅度改善 2023 年 4 月 26 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 景气度水平： 房地产行业景气度继续小幅回升，但整体仍处于低景气度水平。从数据来看，3 月份房地产开发景气指数为 94.71，前值 94.66。 新房销售市场： 从全国销售面积与金额来看，3 月份的住宅销售金额回暖带动商品房销售企稳。一线城市房价更加稳定，3 月份同比微涨。二三线城市房价同比有所下滑，但二线城市房价环比增速最高。我们认为，在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，带动一季度销售规模有所修复。拆分结构来看，销售均价较高的东部地区销售面积同比显著回升。当前政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。2023 年 3 月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%。从分城市能级的 70 大中城市房价指数来看，2023 年 3 月一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅价格同比增速分别为 1.70%、-0.20%、-2.70%，前值分别为 1.70%、-0.70%、-3.30%；环比增速分别为 0.30、0.60%、0.30%，前值分别为 0.20、0.40%、0.30%。 二手房销售市场： 从我们跟踪的 8 城二手房销售面积来看，3 月份二手房销售热度仍在延续。70 大中城市中二三线城市房价压力较大，但整体实现了环比上涨。从 8 城二手房销售面积单月值来看，2023 年 3 月我们跟踪的 8 城二手住宅销售面积同比增速为 93.7%、前值为 131.6%。从 70 大中城市二手房价指数来看，2023 年 3 月一线城市、二线城市、三线城市的二手住宅价格同比增速分别为 1.10%、-2.40%、-3.90%，前值分别为 1.00%、-2.90%、-4.40%；环比增速分别为 0.50、0.30%、0.20%，前值分别为 0.70、0.10%、0.00%。 库存水平： 从新房中期库存水平来看，新开工疲软与销售回暖之下，中期库存水平和去化周期都有所下降。2023 年 3 月底的房屋中期库存水平为 7,203.65 百万平，前值为 7,246.24 百万平。2023 年 3 月底的房屋去化周期为 55.5 个月，前值为 59.7 个月。 从二手房挂牌量来看，3 月份二手房挂牌量环比增幅大幅收窄。我们认为，随着二手房成交量的持续回暖与经济的企稳回升，急于卖房换取现金的业主和担心房价下跌急于抛售的业主可能有所减少。2023 年 3 月全国城市二手房挂牌量指数当月环比增速为 4.3%，前值为 58.7%。2023 年 3 月全国城市二手房挂牌价指数当月环比增速为 0.0%，前值为 0.6%。 新开工与竣工： 从新开工与竣工来看，新开工依旧疲弱，但竣工大幅度改善。我们认为，随着“保交楼”资金的落地，销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。2023 年 3 月房屋新开工面积同比-29.03%，前值-9.35%；竣工面积同比 32.02%，前值 8.02%。 开发投资： 从开发投资整体来看，建筑工程和土地购置降幅收窄但设备购置降幅扩大，导致 3 月份开发投资降幅有所扩大。我们认为，“保交楼”推动的复工竣工带来了建筑工程投资的回暖。随着销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，土地市场也呈现了一定程度的复苏。但销售恢复程度的不确定性和新开工的疲软也制约了投资的恢复速度。2023 年 3 月开发投资金额 同比增速为-7.2%、前值为-5.7%。 土地市场： 从土地成交面积来看， 3 月全国土地成交降幅较上月大幅扩大，1-3 月累计同比降幅依然较大。2023 年 3 月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-26.1%，前值为-1.5%；其中，2023 年 3 月 35 个大中城市住宅建设用地成交面积同比增速为-0.5%，前值为 18.3%。 从溢价率来看，住宅用地和商办用地成交溢价率均有所上升。2023 年 3 月全国住宅建设用地成交土地平均溢价率为 7.0%，前值为 5.9%；其中，2023 年 3 月 35 个大中城市住宅建设用地成交土地平均溢价率为 6.8%，前值为 6.7%。 到位资金： 从房企到位资金来看，随着监管层对行业资金面的支持和销售的回暖，到位资金单月同比转正，资金面持续改善。 2023 年 3月房地产开发企业到位资金同比增速为 2.8%，前值为-15.2%。其中，国内贷款同比增速为 6.0%，前值为-15.0%；自筹资金同比增速为-17.4%，前值为-18.2%；定金及预收款同比增速为 13.5%，前值为-11.4%；个人按揭贷款同比增速为 19.9%，前值为-15.3%。 居民存贷款： 从住户部门存贷款来看，居民存款意愿继续增强，但短期和中期贷款意愿也都有所提升。3 月存贷款的差额水平较 2 月明显扩大，但 12 个月累计存贷款的差额水平有所收窄。从住户中长期贷款和商品房销售来看，住户部门中长期贷款下滑幅度明显大于销售的下滑幅度。我们认为，可能主要是由于新增房贷和存量房贷的利差过大带来的提前还贷导致的。通过其他低成本资金全款买房的情况增多和房贷数据具有一定的滞后性可能也是原因之一。截至 2023 年 3 月，近 12 个月住户部门中长期贷款、个人按揭贷款到位资金、商品住宅销售额累计增加额环比增速分别为-11.06%、1.93%、0.93%；前值分别为-14.08%、-2.64%、0.41%。。 投资策略： 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 东兴证券普通报告 房地产行业 3 月月报：行业景气度继续小幅回升，竣工大幅度改善 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 房地产开发景气度...........................................................................................................................................