房地产行业公募基金一季报点评：2023Q1公募基金对地产持仓比例持续下降，偏好优质区域深耕型房企

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 4 月 26 日 强于大市 相关研究报告 《地产天天见（第 11 期）：Q2 公募基金对地产持仓的变化如何？》（2022/8/2）20220802 《房地产 2023 年 1-3 月统计局数据点评：单月住宅销售金额出现双位数增长；东部地区投资降幅收窄》（2023/4/18） 《居民购房意愿回升，对房价、就业与收入预期均好转；房企贷款需求明显改善—央行 2023年一季度问卷调查点评》（2023/4/6） 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《房地产行业 2023年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 公募基金一季报点评 2023Q1 公募基金对地产持仓比例持续下降，偏好优质区域深耕型房企 核心观点  公募基金地产持仓持续下降。2023Q1 全市场和公募基金口径对房地产行业配置比例分别为 1.89%和 1.19%，分别较 2022Q4 下降 0.29、0.43 个百分点，连续两个季度有所下降，相对配置比例(-0.70%)连续 13 个季度处于低配状态，低配幅度环比上个季度扩大 0.13 个百分点，在 19 个大类行业排名第 13，与上一季度持平。2023Q1 末房地产板块的公募基金持仓总市值为 765 亿元，环比下降 23.6%，市值连续两个季度环比有所下降。  头部房企持仓集中度下降，但 CR20 持股集中度提升。2023Q1 末持仓市值前五的个股分别为保利发展、招商蛇口、万科 A、华发股份、中国海外发展，均为头部龙头房企或央国企，持仓市值分别为 175.6、70.2、64.8、34.2、29.2 亿元，占板块持仓总市值的比重合计达 48.9%，环比下降 3.2 个百分点，龙头房企持仓集中度连续两个季度有所下跌。CR10、CR20 持仓总市值占比分别为 59.2%和 65.7%，环比分别提升了 0.9 和2.1 个百分点，但仍低于 2022Q3 末的 62.2%和 67.1%。  从重仓持股的基金数量来看，一季度公募基金重仓地产股数量整体减少。2023Q1 末公募基金合计重仓 56 家房企，环比 2022Q4 末下降 2 家；平均每家房企获 20 只基金重仓，环比 2022Q4 末下降 5 只。一季度末 18 家房企获更多公募基金重仓，基金重仓数量增长前三为华发股份（+40 只）、越秀地产（+16 只）、滨江集团（+10 只），均为区域深耕型优质房企；16 家房企受到公募基金重仓减持，前三为万科 A（-175 只）、保利发展（-143 只）、金地集团（-100 只）。  从重仓个股持仓增减持来看，龙头仓位出现分化；华发、越秀、滨江作为优质区域深耕型房企获显著增持。持仓数量方面，2023Q1 末持仓数量占流通股比重增幅前五分别为华发股份、越秀地产、绿城服务、滨江集团、招商积余，持仓数量占流通股比重环比 2022Q4 末分别增长 3.40、2.39、1.80、1.71、0.92 个百分点。市场看好区域深耕型房企，其销售、拿地均有较好增长。减仓数量占比前五分别为金地集团、万科 A、保利物业、广宇发展、保利发展，占比环比 2022Q4 分别下降 8.71、3.74、2.56、1.94、1.72 个百分点。  沪深港通：1）北上资金配置地产比例下降，存量配置偏好头部龙头房企。2023Q1 北上资金的地产股持仓总市值为 225 亿元，环比下降 20.4%；占北向资金的比例为0.89%，环比下降 0.38 个百分点。重仓个股方面，2023Q1 陆股通持仓市值 TOP5 分别为保利发展（52.4 亿元）、万科 A（51.1 亿元）、招商蛇口（26.0 亿元）、金地集团（16.5 亿元）、新城控股（10.2 亿元），合计持股市值达 156.2 亿，占陆股通地产投资总市值的 69.4%。2）南下资金配置地产比例下降，存量配置偏好央企。2023Q1 南下资金中房地产持仓总市值为 1129.1 亿元，环比下降 8.7%；占南下资金比例为 4.71%，环比减少 0.87 个百分点。从配置的主流地产股看，2023Q1 港股通持仓市值 Top5 分别为中国海外发展（162.8 亿港元）、华润置地（87.7 亿港元）、融创中国（59.0 亿港元）、万科企业（56.2 亿港元）、绿城中国（53.7 亿港元），合计持股市值达 419.3 亿港元，占地产板块投资总市值的 37.1%。 投资建议  地产成交持续修复，新房成交同比已经连续 8 周为正；二手房成交同比已经连续 12周为正，且增幅始终高于 75%；尤其高能级城市市场回暖表现出一定的可持续性。同时当前房价也基本走出了下跌的通道，房价回稳的趋势显现。近期热点城市土拍市场热度也较高，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为 7.0%、8.5%、12.4%，民营房企的投资意愿也有所复苏。我们认为市场仍处于温和修复阶段，土地市场活跃度也有所回升。  具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 4 月 26 日 公募基金一季报点评 2 附录 图表 1. 2023Q1 末房地产板块的公募基金持仓总市值为765 亿元，环比下降 23.6% 图表 2. 2023Q1 末公募基金口径对房地产行业的配置比例为 1.19%，环比 2022Q4 末下降 0.43 个百分点 资料来源：万得，中银证券 资料来源：万得，中银证券 图表 3. 2023Q1 末全市场对房地产行业的额配置比例从2022Q4 的 2.18%降至 1.89% 图表 4. 以相对行业配置比例来看，2023Q1 低配 0.