房地产全面实现不动产统一登记事件点评：既非房产税的必要条件，也非充分条件

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年04月26日超 配1全面实现不动产统一登记事件点评既非房产税的必要条件，也非充分条件 公司研究·公司快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 4 月 25 日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。国信地产观点：1）不动产统一登记有利于各地不动产信息的统一管理，也有助于保护公共与个人财产权。2）不动产统一登记既非房产税的必要条件，也非充分条件。3）房产税在现阶段是调控手段，房地产市场充分恢复之前不会轻易推出。4）投资建议：若市场情绪受到该事件影响导致地产板块出现大幅度回调，建议把握机会买入。当前地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。5）风险提示：①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 不动产统一登记有利于各地不动产信息的统一管理，也有助于保护公共与个人财产权物权制度是社会的基础性制度，不动产统一登记又是物权的基础。早在 2013 年 3 月，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，党中央、国务院就决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务，距今已有十周年。我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型，有利于各地不动产信息的统一管理，也有助于保护公共与个人财产权，服务经济高质量发展。 不动产统一登记既非房产税的必要条件，也非充分条件市场可能会担忧全面实现不动产统一登记是房产税开征的前奏，但事实上不动产统一登记制度是为了摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易，它既非房产税的必要条件，也非充分条件。早在 2015年 6 月，当时的国土部负责人就回应“不动产登记并非为征收房地产税”；2017 年 4 月，当时的国土部负责人重申“不动产统一登记并非征房地产税必要环节”。此外，房产税固然是大势所趋，但从其他国家和地区的情况看，房产税并不是房价上涨或下跌的原因。我们认为，房产税就算试点，细则也预计以稳为主、以“轻”为主，试点城市也大概率是基本面“扛得住”的城市，对市场仅会有短期扰动，无须过度担忧。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2 房产税在现阶段是调控手段，房地产市场充分恢复之前不会轻易推出虽然 2021 年 10 月，全国人大常务会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，但 2022 年 3 月财政部有关负责人就表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。我们认为，中国房产税更多是调控措施和收入调节手段，中短期内的目的更偏调控市场，而非作为财政收入增量，因此在房地产市场充分恢复之前不会轻易推出。从房价情况来看，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格同比仍为负数，当前市场并没有调控的必要。近期地产股的萎靡更多来自于销售端热度的明显回落，乐观预期落空带来回调，与房产税无关。图1：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图2：各能级城市新建商品住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理图3：70 个大中城市二手住宅销售价格同比图4：各能级城市二手住宅销售价格同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 投资建议：若市场情绪受到该事件影响导致地产板块出现大幅度回调，建议把握机会买入市场从 2-3 月的高预期逐渐回到现实“弱复苏”的轨道，过度乐观的预期已认清现实，过去一段时间地产板块的下跌正是上述情况的反映，后续将企稳上行。若因全面实现不动产统一登记事件影响而下跌，建议把握机会买入。当前地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 风险提示：①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业周观点-楼市“弱复苏”已既成事实，最高法明确商品房消费者权利》 ——2023-04-25《统计局 3 月房地产数据点评-基本面延续弱复苏，但竣工持续强劲修复》 ——2023-04-19《房地产行业周观点-基本面弱复苏延续，个股机会凸显》 ——2023-04-17《房地产行业周观点-新房、二手房复苏节奏放缓，多地持续优化公积金政策》 ——2023-04-10《房地产行业周观点-销售持续复苏土地市场回温，积极推进不动产“带押过户”》 ——2023-04-03证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 ±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报