房地产行业动态点评：十年铸剑完成，核心在于“统一”

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 十年铸剑完成，核心在于“统一” 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 13.44 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.39 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 22.51 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 新大正 002968 CH 27.30 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 4 月 25 日│中国内地 动态点评 全面实现不动产统一登记，管理体系规范化 4 月 25 日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。我们认为本次改革的落脚点并非以房地产税为锚，落脚点在于规范管理，推动法治化建设，有助于产权的保护以及便民利企的工作。 阳光下无新事，已经推进 10 年 不动产统一登记始于 10 年前，2013 年 3 月中央通过《国务院机构改革和职能转变方案》，提出建立不动产统一登记制度。次年 11 月《不动产登记暂行条例》颁布，2016 年 12 月，中央通过《自然资源统一确权登记办法（试行）》，明确以不动产登记为基础，对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及矿产资源等所有权统一确权登记。2018 年 3 月，自然资源部成立，该年 6 月，全国不动产登记信息管理基础平台实现全面联网，至今统一登记历时十年完成，其难点在于从地域管理到财产属性均具有复杂性。本次登记覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权，也彻底改变“九龙治水”的局面，实现全国一盘棋。 不动产统一登记的关键词是“统一”，核心在于保护物权和提升效率 不动产登记围绕“四统一”进行制度创建，即登记机构、登记依据、登记簿册以及信息平台实现统一。不动产登记始于物权法的提出，我们认为其本质和出发点的核心在于：保护和便捷。通过规范登记行为，从而明确当事人的不动产权利界线，并记载于登记簿上公示。相对于之前各部门分散登记容易导致的重叠遗漏问题，能够有效减少矛盾纠纷，更好地维护当事者的不动产物权，保障不动产交易安全，维护正常的市场秩序。其实质意义在于实现信息共享，提升政府效率。解决不动产分散登记乱象，是国务院机构改革和职能转变的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。 不动产统一登记不是房地产税的必要条件 在 2015 年 6 月国土部官网举行的不动产统一登记访谈中，不动产登记中心市场监测处处长卢静曾表态，实施统一登记并不是开征房产税的必要条件，也不是以征收房地产税为目的。这一制度实际上是在鼓励和保护人们持有产业，设计的初衷并未与开征房地产税相挂钩。据央视 22 年 3 月报道，财政部表示当年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，考虑到不动产信息已于 18 年实现联网，我们认为不动产统一登记并不是推进房地产税或者是扩大房地产税试点的必要条件，虽然其客观成为了房地产税的基础设施，但房地产税推进未来需要关注房地产市场稳健性等多方面因素共同决定。 或将进一步打开未来不动产资产证券化空间 伴随着统一信息平台的推进，我们认为有助于产权的保护以及便民利企的工作，不必过度解读。我们继续看好：）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (20)(11)(2)716Apr-22Aug-22Dec-22Apr-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 收盘价 目标价 市值（百万） EPS (元) P/E (倍) 代码 公司名称 评级 交易货币 交易货币 交易货币 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 600325 CH 华发股份 买入 11.28 13.44 23,882 1.51 1.22 1.28 1.43 7.47 9.25 8.81 7.89 600266 CH 城建发展 买入 4.56 6.45 10,290 0.28 -0.41 0.43 0.56 16.29 -11.12 10.60 8.14 001979 CH 招商蛇口 买入 13.77 18.78 106,567 1.34 0.55 0.70 1.29 10.28 25.04 19.67 10.67 600153 CH 建发股份 买入 12.25 17.39 36,813 2.03 2.09 2.30 2.64 6.03 5.86 5.33 4.64 002244 CH 滨江集团 买入 9.45 13.23 29,403 0.97 1.26 1.44 1.66 9.74 7.50 6.56 5.69 000002 CH 万科 A 买入 14.88 19.04 177,529 1.89 1.90 1.90 2.04 7.87 7.83 7.