中国海外发展(0688.HK)土储充足财务稳健，费用管控行业领先

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2023 年 03 月 31 日 证 券研究报告•2022 年 年报点评 买入 （ 维持） 当前价： 19.12 港元 中国海外发展（0688.HK） 房 地产 目标价： ——港元 土储充足财务稳健，费用管控行业领先 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：Wind 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 14.7-27.15 3 个月平均成交量(百万) 18.56 流通股数(亿) 109.45 市值(亿) 2,092.66 相 关研究 [Table_Report] 1. 中国海外发展（0688.HK）：城市深耕稳定投资，财务稳健利润之王 (2022-08-26) [Table_Summary]  盈利能力行业领先，费用控制优势明显。2022 年实现营业收入 1803 亿元，同比减少 25.5%，实现归母净利润 232 亿元，同比减少 42%。公司 2022 年毛利率和归母核心净利率分别为 21.3%和 13.5%，均处于龙头企业前列，销售和管理费用率之和为 3.6%，处于行业领先水平。2022年，公司积极寻求并购机会，全年并购投入 106.6 亿元。  销售排名逆势提升，土储充足且优质。2022 年公司实现销售额 2947.6 亿元，同比下降 32.6%，权益销售额为行业第三位。公司聚焦重点城市，一线城市销售占比 36.9%，北京、天津、深圳、厦门、杭州、香港、广州 7 个城市合约销售金额超百亿元，北上广深新增货值在集团新增货值中占比 48.1%。价格体系稳定，集团销售均价 24448元/平米，同比上升 12.5%。公司保持较高的投资力度，2022 年公司新增 50 幅土地，拿地金额为 1209 亿元。2022 年，公司土地储备为 4389 万方，一线（含香港）和强二线城市土储占总土储达 76%。  商业物业稳步拓展，构建生态型城市综合运营体系。2022年公司商业收入实现52.6 亿元，同比增长 6.9%，新增商业运营建筑面积 88 万平方米，自持商业物业总建筑面积 759 万平方米。其中写字楼业务收入为 34.1 亿元，出租率达到87.0%，成熟项目经营表现优异；购物中心业务收入为 12 亿元，出租率达到93.2%。  财务稳健，融资成本降低。1）“三条红线”全部“绿档”达标。公司 2022年扣预资产负债率为 53.69%，净负债率为 42.91%，现金短债比为 2.16。2）现金充裕。2022年，公司在手现金 1103亿元，占总资产 12%。3）信用评级维持较高评级。2022年年公司获得评级机构最高投资评级：惠誉 A-╱稳定；穆迪 Baa1╱稳定；标准普尔 BBB+╱稳定；联合 AAA╱稳定。4）融资成本连年下降。2022年，公司平均融资成本 3.57%，处于行业最低区间。  盈利预测与投资建议：预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 6.9%，考虑到公司土储充足且财务稳健，商业物业稳步拓展，维持“买入”评级。  风险提示：竣工交付或低于预期、销售及回款或不及预期、政策调控风险等。 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 180322 194864 206787 217299 增长率 -26% 8% 6% 5% 归属母公司净利润（百万元） 23265 25763 27050 28395 增长率 -42% 11% 5% 5% 每股收益 EPS（元） 2.13 2.35 2.47 2.59 PE 8.47 7.04 6.70 6.39 PB 0.56 0.48 0.45 0.42 数据来源：公司公告，西南证券 -35%-25%-15%-5%5%15%22/322/522/722/922/1123/123/3中国海外发展 恒生指数 34484 中 国海外发展（0688.HK） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：公司销售表现稳健，可结算资源充足，预计公司物业发展业务 2023-2025 年结算金额增速分别为 8%/6%/5%； 假设 2：公司新增商业运营建筑面积持续增长，随着储备项目逐渐入市，预计公司物业投资业务 2023-2025 年租金收入增速分别为 10%/10%/8%； 假设 3：公司其他业务 2023-2025 年营业收入增速分别为 10%/8%/5%。 基于以上假设，我们预测公司 2023-2025 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入 单 位 ： 百 万 元 人 民 币 2022A 2023E 2024E 2025E 物业开发 收入 174,511 188,471 199,780 209,769 增速 -26% 8% 6% 5% 物业投资 收入 4,741 5,215 5,736 6,195 增速 2% 10% 10% 8% 其他 收入 1,070 1,177 1,272 1,335 增速 -12% 10% 8% 5% 合计 收入 180,322 194,864 206,787 217,299 增速 -26% 8% 6% 5% 毛利率 21.3% 21.0% 21.0% 21.0% 数据来源：公司公告，西南证券 中 国海外发展（0688.HK） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 664,400 701,741 733,641 767,489 营业总收入 180,322 194,864 206,787 217,299 现金 110,306 96,790 108,696 99,353 营业成本 141,928 153,942 163,362 171,666 应收账款 4,616 3,178 5,093 3,599 销售费用 3,919 3,897 4,136 4,346 存货 488,813 537,468 551,612 592,829 管理费用 2,603 2,923 3,102 3,259 其他 60,665 64,305 68,240 71,709 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 248,854 266,054 283,254 300,454 财务费用 -1,259 -1,303 -1,035 -1,102 固定资产 7,086 7,286