房地产行业事件点评-万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 4 月 1 日 强于大市 相关研究报告 《华润置地：核心净利润稳健增长，央企龙头资金优势充沛》20230329 《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型 REITs 平台构建》20230321 《未提及“房住不炒”；预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》20230305 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》20230117 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业事件点评 万科：营收业绩同比增长，债务期限与结构持续优化 事件：万科发布 2022 年年报，实现营业收入 5038 亿元，同比+11.3%；归母净利润 226.2 亿元，同比+0.4%。公司拟每 10 股派发现金红利 6.8 元（含税），分红率为 35.7%。 核心观点  营业收入稳步增长；受利润率下行、计提减值增加、投资收益减少等因素影响，公司业绩增速不及营收增速。2022年公司营业收入同比增长 11.3%；归母净利润同比增长 0.4%，主要是由于 2021 年基数较低。营业收入稳步增长，一方面开发业务实现营收 4704.5 亿元，同比增长 9.4%，房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长；另一方面物业服务实现收入 257.7 亿元，同比增长 30.0%。归母净利润增速不及营业收入主要是因为：1）利润率下行；2）因市场变化，公司坏账准备计提增加，信用减值损失增加 2 亿元。3）投资收益大幅减少。2022 年公司实现投资收益40.9 亿元，同比减少 38.1%，其中来自合联营公司实现的公司权益利润为-8 亿元，这主要是由于受到市场变化，按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失 7.3 亿元。公司盈利能力有所下滑。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 19.6%、7.5%、4.5%，同比分别下降 2.3、1.0、0.5 个百分点。三费率得到改善，2022 年公司三费率同比下降 1.2 个百分点至 4.9%；少数股东损益同比下降 3.9%至 149.3 亿元，少数股东损益占净利润的比重也下降了 1 个百分点至 39.8%。受利润率和权益比例下降的共同影响，2022 年公司 ROE 下降 0.2 个百分点至 9.3%。截至 2022 年末，公司预收账款 4668 亿元，同比下降 26.9%，预收款项/营业收入的比例为 0.93，同比下降 0.48。  公司财务稳健，经营性现金流净额连续 14 年为正；各类融资渠道畅通，筹资性现金流明显改善。1）从现金来看，截至 2022 年末，公司货币资金 1372 亿元，同比下降 8.1%。2022 年公司经营性现金流净额 28 亿元，连续 14 年为正，同比下降 33.1%，主要是因为销售回款的减少，销售商品、提供劳务收到的现金为 3235 亿元，同比下降 30.3%；筹资性现金流净额为 34 亿元，在经过 2019-2021 年连续三年筹资性现金流净流出后，实现净流入，与 2021 年的净流出 231 亿元相比，明显改善。2）从债务和融资来看，截至 2022 年末，公司有息负债规模 3141 亿元，同比增长 18.1%，其中短期有息负债占比较 2021 年下降 1.5 个百分点至 20.5%；银行借款占比 60.6%，应付债券占比 27.3%，其他借款占比 12.1%。截至 2022 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 68.6%、净负债率 43.7%、现金短债比为2.13X，“三道红线”始终处于绿档。年内债务结构优化，2022 年新增融资平均成本为 3.88%，年末存量综合融资成本降至 4.06%，同比下降 0.05 个百分点。2022 年公司合计发行国内债券 301 亿元，包括总额 88.9 亿元、最低票面利率 2.90%的公司债券发行，总额 142.1 亿元、最低票面利率 2.95%的境内外中期票据发行，以及总额为 70 亿元、最低票面利率为 2.9%的绿色中票发行。为夯实融资资源储备，2022 年 12 月公司股东大会批准给予公司新增不超过 500 亿元的发行直接债务融资工具的授权，未来公司有望增加直接债务融资，进一步优化债务期限和结构，支持公司长期健康稳定发展。公司抓住政策窗口期，快速启动股权融资，2023 年 2 月公司发布非公开发行 A 股股票预案，拟向不超过 35 名特定对象发行不超过 11 亿股（占当前总股本 9.46%，A 股 11.32%），募集资金总额不超过 150 亿元，规模为当前已披露定增预案房企的首位，并拟将其中的 105 亿元投向 11 个在建项目（分布在广州、中山、郑州、珠海、杭州、西安等城市），剩余 45 亿元补充流动资金。  房地产开发业务规模增长放缓，更加注重稳健经营；南方地区销售占比进一步提升。2022 年公司实现销售金额 4170亿元，销售面积 2630 万平，同比分别下降 33.6%和 30.9%；销售均价 15854 元/平米，同比下降 3.8%；销售权益比例较 2021 年下降了 1.1 个百分点至 63.4%；市占率下降了 0.32 个百分点至 3.13%，市占率为 2017 年来的最低位；销售行业排名下降一位至第 3 名。从布局上看，销售金额在西安、成都、长沙、济南、东莞、南昌、温州、中山、石家庄、长春、昆明等 24 个城市位列第一，在重庆、武汉、郑州、苏州、沈阳、珠海、南宁等 11 个城市排名第二，在杭州、宁波、佛山、天津、青岛等 9 个城市排名第三。其中南方地区销售金额占比较 2021 年提升 1.8 个百分点至 24.9%，上海地区销售金额占比较 2021 年下降 3.0 个百分点至 32.7%。2023 年 1-2 月实现销售金额 588 亿元，销售面积 361 万平，降幅分别收窄至 9.6%和 8.8%。从结算来看，2022 年公司实现结算面积 3401.4 万平，同比增长 9.1%；结算收入 4444.0 亿元，同比增长 10.5%，结算均价为 13065 元/平，同比增长