营收增长业绩平稳，多元业务表现靓眼

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年03月31日买 入万科 A（000002.SZ）营收增长业绩平稳，多元业务表现靓眼核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价15.60 元总市值/流通市值186119/186119 百万元52 周最高价/最低价21.90/13.13 元近 3 个月日均成交额1170.82 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《万科 A（000002.SZ）-Q3 业绩表现平稳，销售降幅收窄》 ——2022-10-31《万科 A（000002.SZ）-2022H1 业绩同比转正，多元业务发展良好》 ——2022-08-31《万科 A（000002.SZ）-地产龙头，多元先锋》 ——2022-05-03公司经营保持稳健，营收增长业绩平稳：2022 年，公司实现营业收入 5038亿元，同比增长 11.3%；归母净利润 226 亿元，同比增长 0.4%。2022 年，公司实现归母净利率 4.5%，较 2021 年略降 0.5 个百分点；整体毛利率 19.6%，较 2021 年下降 2.3 个百分点。随着高地价低毛利项目的结算出清，公司利润率降幅收窄逐渐趋稳。公司根据市场变化，及时调整并合理安排经营节奏：2022 年，公司实现签约销售金额 4170 亿元，同比下降 34%；销售面积 2630 万㎡，同比下降 31%，跟市场整体下行情况一致。2022 年，公司新增土储 690 万㎡，新增土储覆盖销售倍数为 26%，投资仍谨慎。不过截至 2022 年末，公司总土储建面仍高达1.2 亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。2022 年受疫情和市场低迷等因素影响，公司开发业务新开工计容面积约 1568 万㎡，同比下降 52%，完成年初计划的 82%；竣工计容面积约 3629 万㎡，同比增长 2%，完成年初计划的93%。而在 2023 年，公司计划新开工及复工 1673 万㎡（现有项目，不含未来新获取项目），计划竣工 3227 万㎡。公司多元业务发展良好：2022 年，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为 93.4%、5.1%、1.5%，占毛利润的比重分别为 94.4%、3.8%、1.8%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于 2022Q3 成功分拆万物云上市，万物云 2022 年实现营收 303亿元，同比+26%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2022 年实现营收 36 亿元，同比+18%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2022 年实现营收 32 亿元，同比+12%；（4）商业开发与运营方面，商业业务(含非并表项目)2022 年实现营收 87 亿元，同比+14%；其中印力管理的商业项目 2022 年实现营收 55 亿元，同比+5%。财务健康偿债无忧，负债结构持续优化：截至 2022 年末，公司继续处于“绿档”，净负债率 43.7%保持低位，现金短债比为 2.1，短期负债占比下降至20%；2022 年公司存量融资的综合成本为 4.06%，而 2022 年新增融资的平均成本仅为 3.88%。投资建议：公司营收增长业绩平稳，多元业务表现靓眼。预计公司 2022-2023年归母净利分别为 241/242 亿元，对应最新股本的 EPS 分别为 2.07/2.08 元，对应最新股价的 PE 分别为 7.5/7.5 倍，维持“买入”评级。风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)452,798503,838515,959535,182559,351(+/-%)8.0%11.3%2.4%3.7%4.5%净利润(百万元)2252422618240932417024532(+/-%)-45.7%0.4%6.5%0.3%1.5%每股收益（元）1.941.942.072.082.11EBITMargin11.9%10.2%10.0%10.4%10.8%净资产收益率（ROE）9.5%9.3%9.3%8.8%8.5%市盈率（PE）8.18.07.57.57.4EV/EBITDA29.027.430.037.134.6市净率（PB）0.770.750.700.660.63资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2公司经营保持稳健，营收增长业绩平稳：2022 年，公司实现营业收入 5038 亿元，同比增长 11.3%；归母净利润 226 亿元，同比增长 0.4%。2022 年，公司实现归母净利率 4.5%，较 2021 年略降 0.5 个百分点；整体毛利率 19.6%，较 2021 年下降2.3 个百分点。随着高地价低毛利项目的结算出清，公司利润率降幅收窄逐渐趋稳。图1：公司历年营业收入及同比图2：公司历年归母净利润及同比资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理图3：公司历年归母净利率图4：公司历年毛利率资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理公司根据市场变化，及时调整并合理安排经营节奏：2022 年，公司实现签约销售金额 4170 亿元，同比下降 34%；销售面积 2630 万㎡，同比下降 31%，跟市场整体下行情况一致。2022 年，公司新增土储 690 万㎡，新增土储覆盖销售倍数为 26%，投资仍谨慎。不过截至 2022 年末，公司总土储建面仍高达 1.2 亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。2022 年受疫情和市场低迷等因素影响，公司开发业务新开工计容面积约 1568 万㎡，同比下降 52%，完成年初计划的 82%；竣工计容面积约3629 万㎡，同比增长 2%，完成年初计划的 93%。而在 2023 年，公司计划新开工及复工 1673 万㎡（现有项目，不含未来新获取项目），计划竣工 3227 万㎡。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司历年销售金额及同比图6：公司历年销售面积及同比资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理多元业务发展良好：2022 年，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为 93.4%、5.1%、1.5%，占毛利润的比重分别为 94.4%、3.8%、1.8%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于 2022Q3成功分拆万物云上市，万物云 2022 年实现营