房地产行业2025年8月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续4个月跌幅超过二三线城市

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 9 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《7 月新房、二手房成交同比降幅均扩大；一线城市土拍溢价率创六年来新高——房地产行业 2025年 7 月月报》（2025/08/21） 《单月销售与投资降幅进一步扩大；开竣工明显走弱——房地产行业 2025 年 7 月统计局数据点评》（2025/08/19） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房收窄；一线城市二手房价下行压力加剧——房地产行业 2025年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/08/19） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城新房房价环比跌幅持平，二手房扩大；一线城市二手房连续 4 个月跌幅超过二三线城市 国家统计局发布 2025 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.3%；二手房价格环比下降 0.6%。 核心观点  70 城新房房价环比跌幅持平；二手房房价环比跌幅扩大。8 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅与 7 月持平；二手房房价环比下跌 0.6%，环比降幅较 7 月扩大 0.1 个百分点。从房价下跌的城市数量来看，8 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 57 个，较7 月减少了 3 个，但新房房价下跌城市平均跌幅为 0.41%，较 7 月反而扩大了 0.03 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 69 个（仅长春环比+0.1%），较 7 月增加了 1 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.59%，较 7 月扩大了 0.02 个百分点。  8 月一线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅明显大于二、三线城市。1）新房：8 月一线城市新房房价环比下降 0.1%，环比降幅较 7 月收窄了 0.1 个百分点。具体来看，仅上海新房房价环比持续正增长，广深环比跌幅收窄，北京环比走弱。其中，上海环比上涨 0.4%（前值：+0.3%），自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；广州环比下降 0.2%（前值：-0.3%）；深圳环比下降 0.4%（前值：-0.6%）；北京由上月的环比持平转为环比下降 0.4%。2）二手房：8 月一线城市二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅与 7 月持平，5-8 月一线城市二手房房价环比跌幅连续四个月大于二、三线城市。具体来看，广深二手房房价环比跌幅均收窄，京沪跌幅均扩大。深圳环比下降 0.8%（前值：-0.9%）；广州环比下降 0.9%（前值：-1.0%）；上海环比下降 1.0%（前值：-0.9%）；北京环比下降 1.2%（前值：-1.1%）。  8 月二线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价跌幅扩大。1）新房：8 月二线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较 7 月收窄了 0.1 个百分点。仅 26%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨 0.4%，南宁环比上涨 0.3%，沈阳、合肥环比上涨 0.2%，西宁、乌鲁木齐环比上涨 0.1%，福州、海口环比持平。2）二手房：8 月二线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较 7 月扩大 0.1 个百分点。除长春环比+0.1%以外，其余二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：西安、宁波、合肥、厦门、南昌、郑州、武汉、长沙、重庆、海口、成都、南京，环比跌幅均大于等于 0.7%。  8 月三线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价跌幅持平。1）新房：8 月三线城市新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较 7 月扩大了 0.1 个百分点。具体来看，宜昌环比上涨 0.4%，吉林环比上涨 0.2%，平顶山、襄阳环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、无锡、扬州、赣州、济宁、惠州、湛江、北海、泸州、遵义、大理，环比跌幅均大于等于 0.5%。2）二手房：8 月三线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比跌幅与 7 月持平。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：常德、赣州、济宁、泸州、烟台、惠州、包头、无锡、安庆，环比跌幅均大于等于 0.8%。  8 月各类型产品新房房价环比跌幅均为 0.3%，二手房房价环比跌幅均为 0.6%；仅刚需产品二手房环比跌幅扩大，其余产品新房、二手房环比跌幅均与 7 月持平。1）刚需产品：8月 90 平以下新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅与 7 月持平；二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较 7 月扩大了 0.1 个百分点。2）刚改产品：8 月 90-144 平新房房价环比下降 0.3%，二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅均与 7 月持平。3）改善型产品：8 月 144 平以上新房房价环比下降 0.3%，二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅均与 7 月持平。 投资建议  当前房价仍然面临不小的下行压力，从统计局口径下的 70 城房价数据来看，8 月新房房价仍处于 24 年 11 月以来的最大环比跌幅，二手房房价环比跌幅再度扩大。因此推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8 月以来，北京、上海、深圳也在承压的销售市场中，先后优化限购与信贷政策，对局部地区市场情绪有阶段性提振，短期内对成交也起到了带动作用，不过政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新” 已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 9 月 16