业绩表现承压，经营保持稳健

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年03月31日买 入保利发展（600048.SH）业绩表现承压，经营保持稳健核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价14.41 元总市值/流通市值172494/172494 百万元52 周最高价/最低价19.88/12.88 元近 3 个月日均成交额1014.52 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《保利发展（600048.SH）-1 月销售同比转正，显著优于行业》——2023-02-15《保利发展（600048.SH）-低毛利项目拉低业绩，高价土储逐步释放》 ——2023-01-06《保利发展（600048.SH）-销售优于行业，三季度业绩承压》 ——2022-10-31《保利发展（600048.SH）-持续稳健经营，积极应对挑战》 ——2022-09-05《保利发展（600048.SH）-精细管理，稳健发展》——2022-04-19业绩承压，充分释放风险。2022 年公司实现收入 2811 亿元，同比下降 1.4%；实现归母净利润 183 亿元，同比下降 33.0%。在行业整体下行的背景下，2022年公司收入保持基本平稳，业绩下滑主要受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，以及受投资收益下降、计提减值等影响。本年公司毛利率为 22.0%，同比下降 4.79pct。此次公司业绩下探充分释放风险，随着后续优质项目的大量结转，预计公司业绩水平有望提升。销售优于行业，投资保持定力。2022 年公司实现销售面积 2748 万平方米，同比下降 17.6%，实现销售金额 4573 亿元，同比下降 14.5%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企 12.19、27.79 个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为 3.4%，连续 7 年提升。公司始终聚焦核心城市，重点 38 城销售贡献为 86%，同比提升 8 个百分点。公司投资方面保持定力，全年新拓展项目 91 个、总地价为 1613 亿元，同比下降 13%，拓展容积率面积1054 万平方米。财务稳健，负债结构良好。截至 2022 年末，公司净负债率 63.6%，剔除应收账款后的资产负债率 68.4%，现金短债比 1.57，“三道红线”指标处于绿档。公司融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本 2.88%。公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%；偿债能力突出，流动比率为 1.54。公司已连续 5 年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额 74 亿元，5 年累计超 842 亿元。风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。投资建议：公司作为经营稳健的央企龙头，业绩短期探底不改公司优质的基本面，我们看好公司长期价值。预计 23-24 年公司归母净利润分别为 204、230 亿元，对应 EPS 分别为 1.70、1.92 元，对应 PE 分别为 8.5、7.5X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)285,024281,108316,247347,239377,102(+/-%)17.2%-1.4%12.5%9.8%8.6%净利润(百万元)2738818347203952300527163(+/-%)-5.4%-33.0%11.2%12.8%18.1%每股收益（元）2.291.531.701.922.27EBITMargin16.3%12.5%13.4%13.1%13.6%净资产收益率（ROE）14.0%9.3%9.7%10.2%11.1%市盈率（PE）6.39.48.57.56.4EV/EBITDA26.535.934.234.333.0市净率（PB）0.880.880.820.760.70资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2业绩承压，充分释放风险。2022 年公司实现收入 2811 亿元，同比下降 1.4%；实现归母净利润 183 亿元，同比下降 33.0%。在行业整体下行的背景下，2022 年公司收入保持基本平稳，业绩下滑主要受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，以及受投资收益下降、计提减值等影响。本年公司毛利率为 22.0%，同比下降4.79pct。此次公司业绩下探充分释放风险，随着后续优质项目的大量结转，预计公司业绩水平有望提升。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售优于行业，投资保持定力。2022 年公司实现销售面积 2748 万平方米，同比下降 17.6%，实现销售金额 4573 亿元，同比下降 14.5%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企 12.19、27.79 个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为 3.4%，连续 7 年提升。公司始终聚焦核心城市，重点 38 城销售贡献为86%，同比提升 8 个百分点。公司投资方面保持定力，全年新拓展项目 91 个、总地价为 1613 亿元，同比下降 13%，拓展容积率面积 1054 万平方米。图3：公司销售额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理财务稳健，负债结构良好。截至 2022 年末，公司净负债率 63.6%，剔除应收账款后的资产负债率 68.4%，现金短债比 1.57，“三道红线”指标处于绿档。公司融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本 2.88%。公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为 21%；偿债能力突请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3出，流动比率为 1.54。公司已连续 5 年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额 74 亿元，5 年累计超 842 亿元。风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。投资建议：公司作为经营稳健的央企龙头，业绩短期探底不改公司优质的基本面，我们看好公司长期价值。预计 23-24 年公司归母净利润分别为 204、230 亿元，对应EPS 分别为 1.70、1.92 元，对应 PE 分别为 8.5、7.5X，维持“买入”评级。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4附表：财务预测与估值资产负债表（百万元）202120222023E2024E2025E利润表（百万元）202120222023E2024E2025E现金及现金等价物171