房地产2023年3月报：短期因素主导春节后销售改善，关注近期复苏的持续性

主标题 微软雅黑 加粗 44px— — 副 标 题 微 软 雅 黑 2 8 p x杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年3月24日1房地产2023年3月报——短期因素主导春节后销售改善，关注近期复苏的持续性201销 售02开 发03政 策•报告期：好于预期。主要是疫情积压需求等短期因素主导•展望：持续性尚待观察•报告期：有一定结构性修复。因保交楼推进竣工显著修复，开工投资仍延续弱势•展望：开发投资修复滞后于销售，预计依旧疲弱•报告期：变化不大•展望：二季度需求侧政策发力是关注重点房地产主要指标趋势回顾展望图表标题（微软雅黑18px 加粗）数据来源：招商银行研究院类别2022年表现2023年1-2月趋势1-2月同比是否符合市场预期2023年预判政策环境总体基调持续放松，融资端在2022.11实质性转向持续放松-是政策环境持续宽松需求端供给端销售市场商品房销售面积-24.3%跌幅收窄-3.6%超预期-5.70%70大中城市房价同比新房：-2.3%二手房：-3.8%同比跌幅收窄，环比转正新房：-1.9%二手房：-3.4%超预期-土地市场土地成交建面-23.6%持续下跌-27.2%是-土地出让金-27.2%跌幅收窄-20.0%是开发投资新开工面积-39.4%跌幅收窄-9.4%是-10.0%竣工面积-15.0%同比转正8.0%超预期5.0%施工面积-7.2%跌幅收窄-4.4%是-5.0%房地产开发投资额-10.0%跌幅收窄-5.7%是-7.1%房地产开发到位资金-25.9%跌幅收窄-15.2%是-短期因素主导春节后销售好转。春节后我们观察到新房销售回暖，二手房复苏强劲，同时统计局1-2月的销售降幅大幅收窄。修复力度与修复节奏均好于我们去年末预期，此前我们认为销售最早在二季度修复，去年底的疫情带来积压性需求的释放带动1-2月的修复好于我们预期，此外开发商集体降低折扣力度也助推了居民购房情绪上涨。我们认为，当前的地产处于大周期底部修复的第一阶段，销售底部已现，但是否持续性回暖尚待观察。春节后主要是核心区域的核心楼盘销售去化表现较优，市场热度还未向非核心区域传导扩散，而我们了解到非核心区域楼盘的销售去化难度仍然较高。后续若核心区域的推盘供应较低，销售下滑是大概率事件。目前“小阳春”整体提前，三四月份是重要的销售跟踪时点，如果复苏不具备可持续性，那么进一步的需求端政策在二季度出台是有一定必要的。与此同时，竣工端有了明显修复，可以看到去年下半年开启的“保交楼”资金到位推动成效渐显。不过，房企的开工、投资意愿依旧不足，投资端的修复明显偏弱。我们看到，仅银行端房企融资有所改善，非银融资尚处于净偿还状态。部分民企资金链依旧紧张，开发投资的恢复仍需时日。销 售 ： 1 - 2 月 销 售 恢 复 好 于预 期 ， 主 要 是 疫 情 积 压 需 求 等短 期 主 导 ， 持 续 性 需 观 察高频跟踪-新房：春节后市场回暖，3月销售由于低基数原因同比转正数据来源：Wind，招商银行研究院。注：极端值系春节销售空档交错新建商品房成交面积同比增速•低基数原因使得3月销售同比。剔除春节错位因素影响，30大中城市新房销售1月同比为-19.7%，2月同比为-8.7%，3月1-20日同比为41.8%，新房成交在3月实现同比增速转正。低基数（去年3月长三角疫情开始爆发封城）原因使得3月同比较去年转正，从成交绝对量来看，3月与2月相差不大。•分城市来看，一线城市中北京，二线城市中武汉、青岛、厦门、南宁新房市场恢复较好，1月-3.20累计同比已转正。三线城市中惠州表现突出，主要系惠州承载部分周边城市（深莞港澳）的外溢住房需求，疫情政策调整后市际交流恢复，使得需求释放。2023年2022年1-3.20累计3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬 1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京9%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21%上海-6%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7%广州-12%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48%深圳5%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46%杭州-4%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33%南京-31%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7%武汉20%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31%成都-16%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15%青岛27%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25%苏州-19%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15%大连-12%-48%30%-9%福州-22%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-57%-56%-47%-36%10%厦门29%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58%南宁33%89%49%24%18%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-37%-45%-52%无锡-2%26%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48%东莞139%-35%46%23%-92%惠州83%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66%扬州8%81%-5%65%9%114%-81%7%-39%12%31%-5%13%-38%-42%-62%-69%-69%-49%-54%韶关-9%-14%-45%83%-16%55%-63%46%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%-33%江阴22%-25%54%80%25%