实体经济洞察2023年第10期：地产景气的三个线索

地产景气的三个线索——实体经济洞察2023年第10期长江证券研究所宏观研究小组2023-03-26 仅供内部参考，请勿外传• 证券研究报告 •分析师及联系人分析师于博SAC执业证书编号：S0490520090001 电话：（8621）61118697电邮：yubo1@cjsc.com.cn联系人刘承昊电话：（8621）61118697电邮：liuch2@cjsc.com.cn 仅供内部参考，请勿外传每周洞见：地产景气的三个线索核心观点：地产景气的持续性牵动市场情绪，我们认为，有三大线索将有助于判断当前地产景气及景气的持续性。首先，高频数据反映二手房成交景气稳在高位，新房销售开启月末冲量。二手房方面，在经历了节后快速回升之后，近两周14城二手房成交面积斜率逐渐转平，同比增速维持在100%以上。新房成交方面，30城地产成交开始月末冲量，斜率与2019年同期较为类似。总的来看，高频数据所反映的地产景气依旧积极，二手房景气稳在高位，新房成交仍在回升。但也需要看到，近两周二手房和新房成交均未超季节性走强，景气加速回升的概率下降。其次，政策偏宽但空间有限，景气走强的概率较小。分城市拆解可以发现，二三线城市地产成交明显强于一线。这主要缘于二三线城市“一城一策”放宽幅度更显著。但需要看到的是，各地利好已陆续释放完毕，若中央层面不进一步推动政策放松，“一城一策”加码的空间不大。以房贷利率为例，3月“降息”城市减少，仅10个三四线城市首套房贷利率下降。从央行的调整机制来看，本季度末能够边际放松房贷利率下限的城市明显少于年初。所幸根据规则，已经放宽房贷利率下限的城市也无需将利率向上调整，利好政策尚未退出，整体环境仍将维持偏宽状态。再次，居民购房信心未能完全恢复，仍在掣肘地产景气续升的关键。结合高频数据与统计局数据来看，1-2月，二手房成交增速好于新房现房，新房现房远好于新房期房。这反映出，居民对于房企的信心仍未明显转好，或制约了本轮政策在刺激需求上的弹性。综上所述，我们认为，地产景气“金三”无忧、“银四”韧性仍在，但二季度末景气或将边际走弱。资料来源：Wind，央行，长江证券研究所。2023年一季度末70城首套房贷款利率动态调整方向研判北京无需调整否否唐山无需调整否是上海无需调整否否秦皇岛无需调整是是广州无需调整否否包头无需调整否否深圳无需调整否否丹东无需调整否是锦州无需调整是是天津无需调整否是吉林无需调整否是石家庄无需调整否是牡丹江无需调整是是太原无需调整否是无锡无需调整否是呼和浩特无需调整否否扬州无需调整否是沈阳无需调整是是徐州无需调整否是大连无需调整是是温州无需调整否是长春无需调整是是金华无需调整否是哈尔滨无需调整否是蚌埠无需调整否是南京无需调整否否安庆无需调整否否杭州无需调整否否泉州无需调整否否宁波无需调整否否九江无需调整否是合肥无需调整否否赣州无需调整是否福州无需调整否是烟台无需调整否否厦门无需调整否是济宁无需调整是是南昌无需调整否否洛阳无需调整否是济南无需调整否否平顶山无需调整否是青岛无需调整否否宜昌无需调整否是郑州无需调整否是襄阳无需调整否是武汉无需调整否是岳阳无需调整否是长沙无需调整否否常德无需调整否是南宁无需调整否是惠州无需调整否是海口无需调整否否湛江无需调整否是成都无需调整否否韶关无需调整否是贵阳无需调整是否桂林无需调整否是昆明无需调整否否北海无需调整否是重庆无需调整否否三亚无需调整否否西安无需调整否否泸州无需调整否否兰州无需调整否是南充无需调整否否西宁无需调整否否遵义无需调整否否银川无需调整否否大理无需调整否否乌鲁木齐无需调整否否一线城市二线城市城市本季度是否需要上调三线城市城市本季度是否需要上调本季度是否符合下调标准上季度是否符合下调标准本季度是否符合下调标准上季度是否符合下调标准 仅供内部参考，请勿外传高频观察：建筑实物量边际转弱【地产】3月前19天，30城新房销量增速续升。【乘用车】3月前19天，乘用车批零增速转负。【商贸文旅】商圈客流环比回落，票房增速回升，百度迁徙指数回升。需求：走势分化【海外大宗】美元回落，大宗走弱。铜、铝、油价格走低。【国内生资】上周动力煤价格反弹，焦煤价格走平。钢材、玻璃价格续升，水泥价格回落。PTA产业链产品价格全线下跌。锂电材料价格续降，光伏组件价格持平。价格：涨跌互现【下游】上周乘用车半钢胎开工率回落。【中游】上周沿海电厂日耗增速回落，水电出力仍弱。钢铁高炉开工率续升，钢材产量同比增速回落；水泥粉磨开工率续升；玻璃产量降幅收窄；江浙织机负荷率小幅回落。生产：缓步恢复【下游】上周十大城市地产库销比续降。【中游】上周螺纹库存加速去化，水泥库容比反弹，玻璃库存加速去化。【上游】动力煤港口库存续升，炼焦煤港口库存反弹。LME铜库存分化，LME铝库存续降，全美商业原油库存反弹。库存：去补各半开工恢复偏慢产销仍待改善总结与展望：3月前3周，终端需求走势分化，生产复苏整体偏慢。就上周数据来看：1）30城新房销售开始冲量，乘用车销售环比下滑，商圈人流高位波动，文旅消费持续改善；2）日耗同比增速回落，螺纹表观需求回落，水泥产销复苏放缓；3）海外危机发酵，带动美元回落、大宗同步走弱；国内工业品涨跌互现；4）库存去补各半，螺纹库存加速去化，水泥库存反弹。上周建筑开工的实物工作量边际转弱，螺纹表观需求回落，部分地区水泥出货率均有所下滑。原因主要有二。短期的原因是，上周全国大部分地区遭遇降雨，多数地区降雨量超出历年同期水平，导致建筑施工进度受阻，带动原材料采购速率放缓。而从春节以来，建筑实物量复苏整体偏慢的深层原因是，项目资金下拨速率不一，原本作为需求主力的房建恢复速率慢于市政、基建，且财力偏弱的西南等区域市政、基建的施工进度普遍慢于其他地区。 仅供内部参考，请勿外传目 录01 下游行业02 中游行业03 上游和交运地产：二手成交景气企稳，新房销售稳中有升乘用车：3月前19天批零增速转负，销量走势分化商贸文旅：线下消费企稳，文旅消费仍在修复电力：沿海发电耗煤增速边际走弱，水电出力仍弱钢铁：下游需求弱复苏，库存去化带动钢价走强水泥：需求相对供给偏弱，带动库存回补、价格走弱玻璃：需求边际改善，库存高位去化，带动价格续升化工：需求放缓叠加成本走低，纺服链产品价格回落新能源：上周光伏组件价格、锂电材料价格续降煤炭：供需平稳支撑动力煤价小幅回升, 焦煤价格走平大宗：风险事件发酵，市场形成衰退与降息预期有色：需求预期回落，拖累有色价格下跌原油：衰退预期叠加宏观面仍紧，油价大幅回落交运：散运价升、集运价降，货运流量边际回落 仅供内部参考，请勿外传01下游行业 仅供内部参考，请勿外传地产：二手成交景气企稳，新房销售稳中有升1.1资料来源：Wind，长江证券研究所。注：数据截至2023年3月19日。图：30城地产成交面积同比增速（%）图：历年各周十大城市库销比（周）资料来源：Wind，长江证券研究所指标数据表现解读需求3月前19天，30城商品房成交面积同比增速续升至38.6%。其中，一二线增速均续升，三线增速回落。二手房方面，上周二手房成交面积增速仍高，但斜率逐渐转平。新房方