龙湖集团(00960.HK)稳健经营，多航道发力

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年03月21日买 入龙湖集团（00960.HK）稳健经营，多航道发力核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价21.35 港元总市值/流通市值135395/135395 百万港元52 周最高价/最低价41.03/7.12 港元近 3 个月日均成交额301.60 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《龙湖集团（00960.HK）-民企债券融资支持落地，融资渠道逐步打开》 ——2022-11-11《龙湖集团（00960.HK）-稳健如初，不惧周期》 ——2022-08-26《龙湖集团（00960.HK）-有所不为方能无惧周期》 ——2022-03-28《龙湖集团-00960.HK-重大事件快评：拟分拆龙湖智创生活，持续巩固行业领先地位》 ——2022-01-10《龙湖集团-00960.HK-长期主义，不疾而速》 ——2021-08-27核心净利增长0.5%。2022年公司实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归母净利润 243.6 亿元；剔除公平价值变动等影响实现核心净利润225.4 亿元，同比增长 0.5%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 2270亿元，同比增长 11%；运营及服务收入 236 亿元，同比增长 25%。土储充足，聚焦高能级。2022 年公司实现销售面积 1305 万平方米；实现销售金额 2016 亿元，其中长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售额分别占比 38%、21%、20%、12%、9%，高能级城市销售占比达 97%。公司销售回款率达 100%。2022 年公司在合肥、杭州、成都、重庆、南京等核心城市获取 34 个优质项目，总建面 448 万平方米，权益地价 304 亿元，平均拿地溢价率为 4%，其中 60%的项目溢价率为 0%，地价保持合理。截至 2022 年末，公司拥有土储合计 5795 万平方米，权益面积 3975 万平方米，土地储备平均成本为每平方米 5221 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比 32%、25%、19%、14%、10%，高能级土储占总面积的 84%。财务稳健，债务结构健康。截至 2022 年末，公司净负债率为 58%，剔除预收账款后的资产负债率为 65%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为 2.61 倍，三道红线指标稳居“绿档”。2022 年公司平均融资成本为 4.1%，平均贷款年限为 6.7 年，借贷成本再创新低。在负债结构上，公司一年到期的短债占比占 10%。三大业务板块共同发力。除地产开发业务外，公司运营业务和服务业务也将共同发力，构建“一个龙湖生态体系”，未来运营和服务业态利润占比将超过一半。2022 年，公司运营业务收入 119 亿元，同比增长 14%，五年复合增长 30%；服务业务收入 117 亿元，同比增长 39%，五年复合增长 40%。风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。投资建议：公司作为优质标杆民企，财务健康，经营稳健，将在未来三大业务中实现长期有质量的增长。预计公司23-25 年归母净利分别为 254.9 亿元、262.7、280.6 亿元，对应 EPS 分别为 4.02、4.14、4.42 元，对应 PE 分别为4.4、4.3、4.0X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)223,375250,565272,615301,239337,689(+/-%)21.0%12.2%8.8%10.5%12.1%净利润(百万元)23,85424,36225,49226,27428,056(+/-%)19.3%2.1%4.6%3.1%6.8%每股收益（元）3.763.844.024.144.42EBITMargin25.2%21.0%22.5%20.8%19.6%净资产收益率（ROE）20.4%18.2%17.0%15.7%15.2%市盈率（PE）4.74.64.44.34.0EV/EBITDA13.612.712.612.413.2市净率（PB）0.900.790.710.640.58资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2核心净利增长 0.5%。2022 年公司实现营业收入 2505.7 亿元，同比增长 12.2%；实现归母净利润 243.6 亿元；剔除公平价值变动等影响实现核心净利润 225.4 亿元，同比增长 0.5%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 2270 亿元，同比增长 11%；运营及服务收入 236 亿元，同比增长 25%。图1：公司营业收入及增速图2：公司核心净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理土储充足，聚焦高能级。2022 年公司实现销售面积 1305 万平方米；实现销售金额 2016亿元，其中长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售额分别占比 38%、21%、20%、12%、9%，高能级城市销售占比达 97%。公司销售回款率达 100%。2022 年公司在合肥、杭州、成都、重庆、南京等核心城市获取 34 个优质项目，总建面 448 万平方米，权益地价 304 亿元，平均拿地溢价率为 4%，其中 60%的项目溢价率为 0%，地价保持合理。截至 2022 年末，公司拥有土储合计 5795 万平方米，权益面积 3975 万平方米，土地储备平均成本为每平方米 5221 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比 32%、25%、19%、14%、10%，高能级土储占总面积的 84%。图3：公司销售金额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理财务稳健，债务结构健康。截至 2022 年末，公司净负债率为 58%，剔除预收账款后的资产负债率为 65%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为 2.61 倍，三道红线指标稳居“绿档”。2022 年公司平均融资成本为 4.1%，平均贷款年限为 6.7 年，借贷成本再创新低。在负债结构上，公司一年到期的短债占比占 10%。三大业务板块共同发力。除地产开发业务外，公司运营业务和服务业务也将共同发力，构建“一个龙湖生态体系”，未来运营和服务业态利润占比将超过一半。2022 年，公司运营业务收入 119 亿元，同比增长 14%，五年复合增长 30%；服务业务收入 117 亿元，