万科A(000002)定增预案落地，投拓启动发力

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 万科 A (2202 HK/000002 CH) 港股通 定增预案落地，投拓启动发力 华泰研究 动态点评 2202 HK 000002 CH 投资评级： 增持(维持) 买入(维持) 目标价： 港币：19.11 人民币：24.36 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 (港币/人民币) 2202 HK 000002 CH 目标价 19.11 24.36 收盘价 (截至 2 月 10 日) 14.88 17.67 市值 (百万) 173,065 205,515 6 个月平均日成交额 (百万) 188.65 1,615 52 周价格范围 9.87-21.70 13.52-21.49 BVPS 20.73 20.73 股价走势图 资料来源：Wind 2023 年 2 月 13 日│中国内地/中国香港 房地产开发 定增预案落地，维持 A 股“买入”评级 公司 12 日发布定增预案，募资总额不超过 150 亿，募资用途用于公司位于郑州、鞍山、中山、西安等地的 11 个项目开发，以及补充流动资金 45 亿元。“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024年 EPS 为 2.00/2.10/2.34 元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司 2023年 PE 均值 11.6x（Wind），予以 2023 年 11.6xPE，予以目标价 24.36 元（前值 23.00 元，2022PE11.5x），H 股（2202 HK）参考最近一个季度平均折价率 32%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以 A 股折价 32%，目标价 19.11 港币（前值 19.17 港币），维持“增持”评级。 定增募资总额规模上限 150 亿，用于优质项目融资以及补充流动资金 12 月 16 日公司股权融资授权议案获股东大会通过，2 月 12 日发布定增预案，拟向不超过 35 名特定投资者发行股权，募资总额不超过 150 亿。发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日 A 股股票交易均价的 80%，发行股权占发行前总股本比例上限为 9.46%。募资用途为项目融资以及补充流动资金 45 亿。拟融资项目中，拟投资金额的 71%位于一二线城市，资源优质。本次定增预案也是“第三支箭”启动以来的第 17 个房企定增预案，同时也是本轮截至目前募资额规模最大的定增。 股权融资顺利推进，融资端三箭齐发为扩张蓄势 据我们统计，公司 22 年合计发债 543 亿，平均利率约 2.94%。随着去年 11月房企融资政策的全面放开，公司充分受益，12 月成功发行中票 57 亿。第一支箭方面，获 12 家银行的意向性融资额度，第二支箭方面，万科向交易商协会表达了 280 亿元的储架式注册发行意向，并筹备发行 500 亿元债务融资工具，且募集资金用途包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目，我们认为公司有望受益于 REITs 扩围，进一步打开估值空间。本次融资预案发布意味着三箭齐发，股权融资进度得以推进，为公司未来启动扩张打下基础。 2022Q4 销售降幅收窄，投资强度加大 据公司经营数据公告，2022 年全年合同销售金额 4170 亿元，同比-33.6%，其中 Q4 同比降幅较 Q1-3 收窄了 3.1pct。同时在三支箭加持下，公司在拿地方面也更为主动，2022 年全年拿地强度约 24.7%，其中 Q4 拿地强度约39.9%，较 Q1-3 提升 20.2pct。公司重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，我们看好明年销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。 风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 419,112 452,798 493,900 516,513 551,665 +/-% 13.92 8.04 9.08 4.58 6.81 归属母公司净利润 (人民币百万) 41,516 22,524 23,235 24,451 27,244 +/-% 6.80 (45.75) 3.16 5.23 11.43 EPS (人民币，最新摊薄) 3.57 1.94 2.00 2.10 2.34 ROE (%) 20.13 9.78 9.60 9.61 10.13 PE (倍) 4.95 9.12 8.84 8.41 7.54 PB (倍) 0.92 0.87 0.83 0.79 0.74 EV EBITDA (倍) 4.58 8.29 9.36 8.86 8.74 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (7)(3)1481315182022Feb-22Jun-22Oct-22Feb-23(%)(人民币)万科A相对沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 万科 A (2202 HK/000002 CH) 图表1： 可比公司估值表（截至 2023 年 2 月 10 日） 公司名称 股票代码 总市值 （亿元） EPS(元) P/E 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 保利发展 600048 CH 1,889 2.29 1.45 1.58 2.56 6.90 10.89 10.01 6.16 招商蛇口 001979 CH 1,146 1.34 0.55 0.72 1.09 11.05 26.74 20.51 13.65 金地集团 600383 CH 440 2.08 2.04 2.28 2.44 4.67 4.77 4.27 3.98 南山控股 002314 CH 120 0.36 0.42 0.39 0.43 12.32 10.56 11.47 10.24 平均 8.73 13.24 11.57 8.51 注：1）考虑到房企 23 年 1 月密集发布业绩预告，盈利预测来自 Wind 领先预测（据 Wind，Wind 领先预测的计算周期为 30 天，一致预测的计算周期为 180 天）。2）南山