2023年1月房地产数据点评：市场表现平淡，静待信心重筑

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年02月03日超 配12023 年 1 月房地产数据点评市场表现平淡，静待信心重筑 公司研究·公司快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 1 月收官，百强房企销售拿地榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）1 月房地产销售尚未回暖，主要受春节假期及供给端发力不足影响。2）1 月土地市场依旧冷淡，一方面核心城市供地工作尚未开展，但归根到底是房企投资意愿不足。3）需求端政策有望发力，多城限贷、限购放松空间还很宽裕，4）投资建议：高层对房地产的支持态度愈发明确，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 1 月房地产销售尚未回暖，主要受春节假期提前及供给端发力不足影响根据克而瑞百强房企销售榜单，2023 年 1 月，百强房企全口径销售额 3994 亿元，同比-31.7%，较 2022 年全年的-42.3%收窄 10.5 个百分点，但较 2022 年 12 月的-31.0%扩大 0.7 个百分点。从绝对额看，1 月百强房企销售额已降至 6 年来最低水平。从房企维度看，去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好。1 月销售并无明显回暖迹象，主要因为：①2023 年春节时间较早，回顾 2021 年、2022 年春节所在的 2 月也是当年销售低谷。②各地楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠。我们相信，随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重筑。图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企历年 1 月销售额资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图3：Top20 房企 2023 年 1 月销售额及单月同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：历年 30 城商品房单日成交面积（万㎡）图5：历年 30 城商品房累计成交面积（万㎡）资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 1 月土地市场依旧冷淡，一方面核心城市供地工作尚未开展，但归根到底是房企投资意愿不足根据克而瑞拿地金额百强榜单，2023 年 1 月，城投企业拿地金额占 50%，规模相对较小的本土民企占 31%，而销售百强榜单上的房企在 1 月基本未发力，主要由于头部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未开展。根据中指院数据，2023 年 1 月，300 城住宅用地成交面积为 1312 万㎡，同比-55%，较 2022 全年-31%扩大25 个百分点，较 2022 年 12 月的-9%扩大 46 个百分点；300 城住宅用地的成交溢价率为 3.88%，自 2021 年下半年以来一直保持低位。土地市场热度较低，归根到底还是房企的投资意愿不足：①销售回款是房企最主要的资金来源，销售不振使得房企现金流压力较大；②销售预期弱，房企新开工及推盘意愿不强，土储消耗也慢。根据统计局数据，2022 年，全国固定资产投资同比增长 5.1%，而房地产开发投资却下降了 10%，已成为实质性拖累项；房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了 39%和 15%，且绝对值均已经创下近十年新低，对产业链上下游均造成了较大负面影响。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图6：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图7：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图8：历年固定投资完成额及同比图9：历年房地产开发投资完成额及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图10：历年房屋新开工面积及同比图11：历年房屋竣工面积及同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4 需求端政策有望发力，多城限贷、限购放松空间还很宽裕自 2022 年 11 月以来，包括第二三支箭、“金融 16 条”、《改善优质房企资产负债表计划行动方案》等房企融资端政策几乎应出尽出，但只能暂时缓解房企资金紧张的局面，要想彻底破解困境，关键还看销售提振，而目前多城需求端限贷、限购政策放松空间还很宽裕。限贷政策端，首付比例、贷款利率都有调节的空间。随着 1 月首套房贷利率下限放宽政策常态化、且设立了相对宽松的退出机制后，以统计局 70 城口径，2023 年 Q1 适用政策的城市总数为 45 个，较 2022 年 Q4适用城市数量 23 个几乎翻倍。限贷政策的放松，能减轻更多居民购房贷款压力，有利于释放需求。限购政策端，边际优化的空间更大。目前 70 城中，有 35 个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。而从高层“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”的表态出发，这些限购约束均有放松的可能。表1：70 个大中城市 2023 年 Q1 首套房贷利率下限放宽政策适用情况（对比 2022 年 Q4）政策适用情况城市A.持续适用武汉、温州、天津、石家庄、哈尔滨、大连、岳阳、宜昌、襄阳、秦皇岛、兰州、济宁、桂林、湛江、常德、北海、昆明、贵阳、泉州、泸州、大理、包头、安庆B.新增适用郑州、吉林、长春、沈阳、太原、南宁、福州、厦门、唐山、无锡、扬州、徐州、金华、惠州、韶关、洛阳、平顶山、牡丹江、九江、锦州、丹东、蚌埠C.不适用北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京、成都、长沙、西安、济南、青岛、烟台、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、南昌、海口、三亚、宁波、合肥、遵义、南充、赣州资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理表2：70 个大中城市限购政策力度汇总（截至 2023 年 1 月 31 日）限购政策力度城市完全不限购吉林、呼和浩特、长春、哈尔滨、重庆、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、锦州、牡丹江、徐州、金华、蚌埠、安庆、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、泸州、南充、遵义、大理部分人群不限购昆明（本地户籍）、石家庄（本地户籍）、丹东（本地户籍）、泉州（本地户籍）、北海（本地户籍）部分区域不限购武汉（二环外）、天津（滨海