房地产行业研究：供给侧支持加大，民营房企物企估值或改善

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年 1 月 13 日，国新办举行 2022 年金融统计数据新闻发布会，会上央行副行长表示要鼓励住房、汽车等大宗消费。保持房地产融资平稳有序。坚持“房住不炒”的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策；用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，维护好住房消费者合法权益；实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险；完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。 点评 起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进 21 项工作任务。此次行动方案的 21 项工作任务中，除了前期已出台的金融十六条、增信支持民企发债、恢复房企股权融资、政策性银行保交楼专项借款等外，新增多项有力措施：①新增 1500 亿元保交楼专项借款投放、设立 2000 亿元保交楼贷款支持计划；②设立 1000 亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给；③合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对 30 家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。结合之前住建部、央行、银保监等多部门的积极表态，充分反映了中央支持行业回归平稳发展的坚决态度。 供需两端齐发力，未出险的优质民营房企估值有望修复。需求侧房贷利率或持续下调，当前已有多个城市首套房利率低于 4%，在首套住房贷款利率政策动态调整机制落地后，下调或取消首套房贷利率下限的城市有望进一步扩围；高能级城市的四限政策也将根据销售表现逐步松绑。供给侧新增 3 条措施中，保交楼金融支持力度加大，配套资金有望快速落地，体量也有望增加；住房租赁贷款支持计划的落地，在增加租赁供应的同时或能为市场销售注入一定流动性；而“三线四档”的规则优化，为房企自主调整资产负债表提供更大空间（拿地积极度或有提升）。同时，行动方案没有具体名单，金融机构自主把握选择专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，而从近期的增信发债支持上来看，民营房企获支持的范围正在加大。我们认为未来供给侧对房企的支持将围绕行动方案的落实展开，预计尚未出险的民营房企获支持改善力度或明显增大，如碧桂园、新城控股、中骏集团控股等，其估值水平有望进一步修复。 保交楼实质性持续推进，低估值物管企业修复空间仍较大。保交楼在多项政策措施支持下获得实质性进展，预计地产销售也有望逐渐企稳复苏，物业板块估值受压制的关键因素得到明显改善。恒生物业服务及管理指数从 2022 年11 月初到现在上涨幅度超 90%。但我们梳理发现，当前部分民营物业公司的估值仍然较低，未来估值修复空间仍大。当前上市物业公司中，账面净现金/市值的比例在 50%以上的有卓越商企服务、越秀服务、世茂服务、旭辉永升服务、建业新生活等公司，其中 2022PE 估值最低的是建业新生活，仅为 5.4x，其次是卓越商企服务，为 6.6x，而其他关联房企公开债未展期的物管公司 PE 估值在 10x 以上。我们认为地产企稳预期增强，以建业新生活和卓越商企服务为代表的低估值物业公司未来仍有很大修复空间。 投资建议 地产板块，我们认为尚未出险的民营房企受供给侧支持改善空间大，估值偏低的标的股价有更大的恢复弹性，如碧桂园、中骏集团控股等；而头部央国企和改善型房企更受需求侧宽松政策的利好，依然建议关注建发国际集团等。物业板块，在保交楼工作持续推进、地产销售有望复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 图表附录 ........................................................................................ 3 风险提示 ........................................................................................ 5 图表目录 图表 1： 典型民企房企和民营物业公司估值情况...................................................... 3 图表 2： 典型民营物业公司净现金/市值情况......................................................... 3 图表 3： A 股地产 PE-TTM.......................................................................... 4 图表 4： 港股地产 PE-TTM ......................................................................... 4 图表 5： 港股物业股 PE-TTM ....................................................................... 5 图表 6： 覆盖公司估值情况........................................................................ 5 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表附录 图表1：典型民企房企和民营物业公司估值情况 房企股票代码 民营房企 公开债情况 地产 PB 物业股票代码 民营物企 物业 2021 PE 物业 2022 PE 2022 年归母净利润增速 002244.SZ 滨江集团 未展期 1.52 3316.HK 滨江服务 17.2 13.0 32.2% 0960.HK 龙湖集团 未展期 1.09 未上市 龙湖物业 - - 未上市 601155.SH 新城控股 未展期 0.81 1755.HK 新城悦服务 11.9 9.8 20.8% 2007.HK 碧桂园 未展期 0.35 6098.HK 碧桂园服务 14.8 11.7 26.7% 0832.HK 建业地产 未展期 0.33 9983.HK 建业新生活 6.0 5.4 11.2% 1966.HK 中骏集团控股 未展期 0.17 0606.HK 中骏商管 12.2 - - 3383.HK 雅居乐集团 未展期 0.16 3319.HK 雅生活服务 5.3 5.3 0.9% 未上市 星河控股 未展期 - 6668.HK 星盛商业 10.1 8.5 18.2% 未上市 卓越集团 未展期 - 6989.HK 卓越商企服务 8.1 6.6 22.1% 未上市 新希望地产 未展期 - 3658.HK 新希望服务 6.5 - - 000656.SZ 金科股份 已展期 0.33 9666.HK 金科服务 7.6 10.3 -26.6% 2019.HK 德信中国 已展期 0.30