央行首套房贷利率动态调整政策点评：按揭利率动态调整机制形成，需求端政策加大力度可期

按揭利率动态调整机制形成，需求端政策加大力度可期 [Table_CoverStock] —央行首套房贷利率动态调整政策点评 [Table_ReportDate] 2023 年 1 月 15 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 上次评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500519100002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 按揭利率动态调整机制形成，需求端政策加大力度可期 [Table_ReportDate] 2023 年 1 月 15 日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 降息与下调按揭利率或为后续需求端发力主要政策。1）从历史来看降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具：从历次房地产周期来看，全国商品房销售金额持续下行时，贷款基准利率下调，同时房贷利率也随之下调，下调幅度与周期持续时长和幅度相关，而本轮下行周期当前已经超过 08 年和 14 年，目前 5 年期 LPR 较 2021 年仅下降 35BP，金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率截至2022年9月下降至 4.34%，较2021年 12 月高点下降 129BP，与 2014 年下行周期仍有一定差距，因此按揭利率仍有下行空间。2）从按揭利率与房价走势来看，按揭利率谷值基本对应70 个大中城市商品房价格指数同比跌幅收窄或转正，本次动态调整房贷利率下限政策节奏是是首套房贷款利率下限调节与房价挂钩，我们预计本轮房贷利率的政策调整较 5 月和 9 月的两次调整，对于扭转房价下跌预期的作用可能更大。 利率政策较 08 年和 14 年救市力度仍有空间。1) 基准利率（LPR）与 GDP增速之比处在高位，降息仍有空间。从历年基准利率与 GDP 增速关系来看，可以看到近年来 LPR 与 GDP 增速之比近年来处于高位，若保持社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，当前仍有降息空间。同时 2022 年在疫情等因素扰动之下，经济下行压力加大，作为国民经济支柱产业的房地产行业出现下行风险在 2023 年稳经济的总目标下亟待解决，结构性下调 5 年期 LPR 具备较大可能性。2）房贷利率政策较 08 年和 14 年的房地产救市利率政策也有较大空间。复盘 2008 年和 2014 年两轮较大的下行周期中利率方面救市政策，房贷利率下限均调整至基准利率 7 折，较基准利率下降至少 150bp，考虑到本轮下行周期无论从下行幅度和下行周期都已经超过 2008 年和 2014 年，我们认为后续政策有望进一步从需求端发力，其中利率政策如果想要达到 2008 年和 2014 年的救市效果的话，房贷利率下限可能需要低于基准利率150BP以上，如果按照当前5年期LPR 4.30%，则首套房贷款利率下限则需要低至 2.80%，较此前 5 月发布的首套住房商业性个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 20BP下限有 130BP 的空间。 动态调整机制形成，政策力度明显加强。1 月 5 日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，这一政策将此前 9 月阶段性调整差别化住房信贷政策常态化，这一政策信号从购房者情绪上来说有望扭转房价下跌预期，从需求端来看持续下调房贷利率、降低购房成本有望提振购房者购房意愿，提振需求端。住建部也表态大力支持刚性和改善性住房需求，需求端政策力度明显加强，后续各地有望沿住建部导向出台更多力度较大的需求端政策。 房价上涨容忍度可能更高，需求端或将保持合理、适度刺激。2022 年房地产市场整体下行趋势下，仍有部分热度相对较好的城市例如北京、上海、杭州、南京等房价同比保持正增长，这些城市虽然房价涨幅可能仍然相对较高，但往往能够带动周边销售稍弱城市复苏。因此我们认为今年在稳经济、稳地产的目标之下，对于部分城市房价上涨的容忍度可能会更高，预计2023 年市场有望呈现量稳价升局面。同时企业端来看，随着行业格局改善，即使部分城市房价上涨过快引起调控反复，企业在相对改善的行业格局和市场环境下经营的调整转圜余地较大，引发企业经营恶化的风险较小。需求端政策方面我们认为未来或着力于： 1）适度的加杠杆；2）合理需求的认定； 3）购房成本边际改善等方面。 风险因素：房地产政策放松不及预期、房地产市场调整超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1. 降息与下调按揭利率或为后续需求端发力主要政策 .................................................................. 4 1.1 降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具 ..................................................... 4 1.2 本轮周期中销售恶化后往往贷款市场利率相应下调 ......................................................... 5 2. 利率政策较 08 年和 14 年救市力度仍有空间 .............................................................................. 6 3. 按揭利率动态调整机制形成，政策力度明显加强 ...................................................................... 7 4. 房价上涨容忍度可能更高，需求端或将保持合理、适度刺激 ................................................... 9 风险因素 ............................................................................................................................................ 10 图 表 目 录 图表 1：历史上房地产销售下行带动基准利率和按揭利率下行 ............................................... 4 图表 2：历史上按揭利率谷值基本对应 70 大中城市商品房价格指数同比跌幅收窄或转正 ...... 5 图表 3：本轮周期贷款市场报价利率（LPR）政策