建发股份(600153)拟收购家居龙头，促供应链业务协同

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 建发股份 (600153 CH) 拟收购家居龙头，促供应链业务协同 华泰研究 动态点评 投资评级(维持): 买入 目标价(人民币): 18.23 2023 年 1 月 16 日│中国内地 仓储物流 大举收购促业务协同，重申“买入”评级 13 日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告，拟以 63 亿元现金收购美凯龙（601828 CH，1528 HK）29.95%的股份。本次交易完成后，公司可能成为美凯龙控股股东。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，大举收购彰显实力。因本次收购未完成，我们维持 22-24 年 EPS 为 2.17 /2.51/3.01 元的预测，大型房企和供应链企业对应 23 年 Wind 一致预期 PE均值为 8.9/9.7x；考虑多元折价，我们给予公司 23 年地产业务 7.6x PE（折价 15%，前值 22PE6.7x），供应链业务 7.0x PE（折价 28%，前值 22PE7.4x），予以目标价 18.23 元（前值：15.37 元），重申“买入”评级。 现金收购美凯龙 29.95%股权，收购价不高于 4.83 元/股 据公告，公司拟以不高于 63 亿现金向美凯龙控股股东红星控股收购其29.95%股份。红星控股目前持有美凯龙 60.12%股份，加上一致行动人合计持有 60.55%股份，若本次收购完成，红星控股控制股权比例降至 30.60%，考虑到名下存续美凯龙 A 股可转债，因此建发股份有望成为美凯龙的控股股东。根据公告，此次收购对价不高于 4.83 元/股。据同日美凯龙公告，美凯龙 19 年可转债持有人阿里巴巴有意向以 8.44 元/股的价格行使换股权利，获美凯龙 5.7%股份。建发股份收购价格较美凯龙 A 股停牌前（1 月 6 日）收盘价溢价不高于 3%，但较其可转债换股价格折价 43%以上。 与家居卖场龙头强强联合，REITs 东风有望推升收购标的价值 据美凯龙 22 年中报，公司为商场数量（自营 94 家，委管 280 家，战略合作 10 家）、经营面积（2227 万方）、地域覆盖（30 个省级行政区的 224 个城市）均位列全国 TOP1 的家居装饰及家具商场运营商。我们认为本次收购不仅有望提升公司品牌影响力，还能进一步打开公司供应链在消费板块的布局，从高端家居供应商到高端消费者市场，都有望产生协同效应。此外，随着基础设施 REITs 扩围至商业地产领域，作为自营业务深度布局一二线城市的家居卖场龙头，美凯龙有望搭乘东风实现价值重估，为建发带来收益。 地产销售排名继续上升，融资优势助力公司逆风扩张 2022 年建发+联发销售额合计 2163 亿，同比-1%，行业排名（销售额口径）继续上升，地产合计销售额排第 9 位，较 21 年提升 7 名（亿翰数据）。国企+双主业强化公司融资优势。22 年率先把握以并购贷为代表的融资窗口，全年发行债券 110 亿，利率 2.55%-3.99%。融资优势为公司积极拓展注入强心针，据中指院数据，公司全年公开市场拿地额达 756 亿，其中 22 城拿地拿地强度达 41%，逆势扩张为规模增长打下基础。 风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 沈晓峰 SAC No. S0570516110001 SFC No. BCG366 shenxiaofeng@htsc.com +(86) 21 2897 2088 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 基本数据 目标价 (人民币) 18.23 收盘价 (人民币 截至 1 月 13 日) 12.93 市值 (人民币百万) 38,857 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 377.64 52 周价格范围 (人民币) 9.20-15.76 BVPS (人民币) 19.39 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 432,949 707,844 818,836 983,759 1,204,382 +/-% 28.38 63.49 15.68 20.14 22.43 归属母公司净利润 (人民币百万) 4,504 6,098 6,525 7,553 9,055 +/-% (3.68) 35.40 7.00 15.76 19.89 EPS (人民币，最新摊薄) 1.50 2.03 2.17 2.51 3.01 ROE (%) 9.51 8.01 7.68 8.39 9.24 PE (倍) 8.63 6.37 5.96 5.14 4.29 PB (倍) 1.01 0.76 0.70 0.63 0.57 EV EBITDA (倍) 9.87 9.46 9.06 8.19 7.68 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (11)(6)(1)510911131416Jan-22May-22Sep-22Jan-23(%)(人民币)建发股份相对沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 建发股份 (600153 CH) 图表1： 分部估值表 23 年预测归母净利润（百万元） 可比估值 溢价 估值 目标市值（百万元） 目标价（元） 地产 3,472 8.9 -15% 7.6 25,387 供应链 4,081 9.7 -28% 7.0 28,420 合计 53,807 18.23 资料来源：华泰研究预测 图表2： 可比公司估值表（截至 2023 年 1 月 13 日） 行业 股票代码 总市值 （亿元） EPS(元) P/E 公司名称 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 地产 万科 A 000002 CH 2,100.56 1.94 2.09 2.25 2.43 9.7 9.0 8.3 7.7 保利发展 600048 CH 1,894.92 2.29 1.53 2.32 2.54 6.9 10.3 6.8 6.2 招商蛇口 001979 CH 1,099.73 1.16 1.10 1.22 1.49 12.3 12.9 11.6 9.5 均值 9.6 10.8 8.9 7.8 供应链 厦门象屿 600057 CH 235.78 0.93 1.19 1.43 1.69 11.3 8.8 7.3 6.2 盛屯矿业 600711 CH 186.59 0.38 0.32 0.53 0.74 15.5 18.8 11.2 8