房地产行业22年12月REITs月报：试点范围逐步拓宽，民企首次发行REITs

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业:22 年 12 月 REITs 月报 试点范围逐步拓宽，民企首次发行 REITs [Table_Summary] 核心观点：  12 月 C-REITs 行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行。12月 8 日，证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。上交所副总经理刘逖在 12 月 9 日提到要优化流程上以加快REITs 的常态化发行，同时进一步支持民营企业项目推进。12 月 19 日北京发改委提出支持数字中心等设施发行 REITs 各地方为积极落实REITs 的加速发行提出了各自的解决方案。12 月 8 日上海市、江苏省和安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。  嘉实京东 REIT 的过审提高了民营经济参与 REITs 试点的信心。嘉实京东 REIT2022 年预测可分配金额 6,838 万元，项目公司预测 2022 年营业收入 1.07 亿元，EBITDA 为 0.77 亿元，较 2021 年下降 816 万元，主要系支付基金管理人报酬 826 万元，后续仍需关注基金管理人报酬水平变化。此次京东 REIT 成功过审对民营企业参与 REITs 试点起到了良好示范作用，提振了民营企业的信心。  12 月 C-REITs 市场规模继续扩容，储备项目数量较多。截至 12 月 30日，C-REITs 市场总规模达 854.34 亿元，流通盘市值达 379.47 亿元，基金总数 24 只。其中，12 月新发基金两单，共募集 26.13 亿元。目前，已申报至交易所的 REITs 共 4 单，另外根据公开信息整理已有 29单储备项目正处于招标阶段，预计大部分将在 2023 年发行上市。  12 月 C-REITs 价格指数较为平稳，与月初相比上涨 1.45%。2022 年度 C-REITs 市场跑赢沪深 300 指数 11.82 个百分点，落后中证 10 年国债 11.25 个百分点。2022 年物流设施板块 REITs 涨幅最高，为 9.98%主要原因系仓储物流设施较为稀缺，运营数据稳定且分配数据超过预期。单只 REITs 来看，普洛斯 REIT 和鹏华深能 REIT 是今年涨幅最高的，均上涨 13.93%。鹏华深能 REIT 第三季度业绩超预期，因此在REITs 市场价格下行周期依旧能锚定价格。随着目前疫情管控的逐步松绑，预计 2023 年高速公路 REITs 业绩回暖，价格将随之上升。  目前物流设施和水电环保板块 C-REITs 的综合收益较高。物流设施板块的 REITs 综合收益均超过 36%，其中资本利得较高（均大于 34%），分红收益较低。水电环保板块的 REITs 综合收益均超过 29%，资本利得和分红对综合收益的贡献较为平衡。因此投资者参与新发 C-REITs的基金份额认购是一种较好的投资策略。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-01-04 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -29%-21%-12%-4%4%12%01/2203/2205/2207/2209/2211/2201/23房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.23 2022/10/30 买入 23.8 2.04 2.09 7.3 7.2 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.42 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.3 7.8 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.82 2022/10/31 买入 16.63 1.10 1.06 13.0 13.5 7.4 7.3 6.8% 6.2% 新城控股 601155.SH 人民币 20.2 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.4 5.8 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.7 5.3 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 14.13 2022/10/28 买入 18.12 2.14 2.59 6.3 5.2 3.9 3.5 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.46 2022/10/30 买入 11.89 1.59 1.67 6.2 5.8 14.3 11.6 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.71 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.6 7.8 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.59 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 8.9 7.9 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.13 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.7 11.2 5.5 5.1 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.28 2022/4/14 买入 10.39 0.56 0.57 9.1 8.9 26.3 26.6 4.3% 4.2% 首开股份 600376.SH 人民币 5.62 2022/11/10 买入 7.22 0.1