定增计划提升公司实力，投资和销售均优于行业，维持“买进”评级

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2022 年 01 月 04 日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元) 19.2 元 公司基本资讯 产业别 房地产 A 股价(2023/1/3) 15.42 上证指数(2023/1/3) 3116.51 股价 12 个月高/低 19.2/12.88 总发行股数(百万) 11970.44 A 股数(百万) 11970.44 A 市值(亿元) 1845.84 主要股东 保利南方集团有限公司(37.69%) 每股净值(元) 15.26 股价/账面净值 1.01 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -5.4 -12.8 2.1 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 -- -- -- 产品组合 房地产 94.4% 其他 5.6% 机构投资者占流通 A 股比例 基金 10.8% 一般法人 51.0% 股价相对大盘走势 保利地产 (600048.SH) Buy 买进 定增计划提升公司实力，投资和销售均优于行业，维持“买进”评级 结论与建议： 公司发布公告，拟向不超过 35 名特定对象发行股票，募集资金总额不超过 125 亿元。募得资金中的 110 亿元将分别投入 14 个房地产开发项目，15亿元将用于补充流动资金。 公司投资和销售水平均优于同业；定增有利于提升公司的资金储备，进一步扩大投资规模。凭借资源优势和良好的运营能力，公司在缓慢复苏的市场中竞争力较强，有望进一步提高市占率。我们预计公司 2022、2023 和 2024年净利润分别为 259 亿元、284 亿元和 305 亿元，YOY 分别为-5%、+9.4%和+7.6%，对应 EPS 分别为 2.17 元、2.37 元和 2.55 元，对应目前 A 股 PE分别为 7.4 倍、6.8 倍和 6.3 倍，PB 为 1 倍，维持“买进”建议。  公司发布定增计划，规模不超过 125 亿元：公司拟向不超过 35 名特定对象发行股票，拟发行股数不超过 81914 万股（即不超过发行前总股本的 6.8%）。发行价格为不低于定价基准日前 20 个交易日交易均价的 80%和最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。公告显示，本次发行募集资金总额不超过 125 亿元，其中实控人保利集团拟以现金认购的规模在 1 亿元到 10 亿元区间内。募得资金中的110 亿元将分别投入 14 个房地产开发项目，15 亿元将用于补充流动资金。拟投资的 14 个项目的预计销售总额为 627.67 亿元，净利润率区间介于 6.73%~10% 此次公司积极抓住证监会开放再融资的窗口期，通过定增进一步降低公司的资金成本，提升公司的盈利能力和抗风险能力。充分的资金储备有助于公司在未来市场复苏过程中占得先机，提升市占率。  公司拿地金额领先，销售明显优于行业：根据中指院统计数据，2022年公司全年权益拿地金额为 734 亿元，同比下降 42%，拿地金额位列行业第三。2022 年 TOP100 企业拿地总额同比下降 49%，公司投资力度强于行业平均水平，体现了公司更强的融资能力。公司全年权益销售额为 2994.8 亿元，同比下降 17.6%，而 TOP100 房企销售总额同比下降41%，公司表现明显优于行业。  盈利预测与投资建议：我们预计公司 2022、2023 和 2024 年净利润分别为 259 亿元、284 亿元和 305 亿元，YOY 分别为-5%、+9.4%和+7.6%，对应 EPS 分别为 2.17 元、2.37 元和 2.55 元，对应目前 A 股 PE 分别为 7.4 倍、6.8 倍和 6.3 倍，PB 为 1 倍，维持“买进”建议。 ..................................................... 接续下页 ................................................................ C o m p a n y U p d a t e China Research Dept. 2 2023 年 1 月 4 日 年度截止 12 月 31 日 2020 2021 2022F 2023F 2024F 纯利 (Net profit) RMB 百万元 28948 27388 25956 28391 30542 同比增减 ％ 3.54% -5.39% -5.23% 9.38% 7.58% 每股盈余 (EPS) RMB 元 2.419 2.288 2.168 2.372 2.551 同比增减 ％ 3.24% -5.41% -5.23% 9.38% 7.57% A 股市盈率(P/E) X 6.67 7.05 7.44 6.80 6.32 股利 (DPS) RMB 元 0.75 0.69 0.65 0.71 0.77 股息率 (Yield) ％ 4.65% 4.26% 4.03% 4.41% 4.75% 【投资评等说明】 评等 定义 强力买进（Strong Buy） 潜在上涨空间≥ 35% 买进（Buy） 15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（Trading Buy） 5%≤潜在上涨空间<15% 中立（Neutral） 无法由基本面给予投资评等 预期近期股价将处于盘整 建议降低持股 图 1：保利单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图 2：保利单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e China Research Dept. 3 2023 年 1 月 4 日 附一：合幷损益表 百万元 2020 2021 2022F 2023F 2024F 营业额 243208 285024 304973 331315 355767 经营成本 163951 208631 233372 253554 272294 营业税金及附加 18495 15685 12199 13253 14231 销售费用 6877 7384 6709 7289 7827 管理费用 4315 5434 5185 5301 5692 财务费用 3160 3386 4575 4970 5337 资产减值损失 849 95 -100 -100 -100 投资收益 6141 6211 5000 5500 6050 营业利润 52265 49670 48025 52543 56533 营业外收入 409 512 302 303 304 营业外支出 136