物业管理行业研究周报：曙光已现 估值修复有望持续

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 曙光已现 估值修复有望持续 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：曙光已现 估值修复有望持续 行业超跌下行 年末触底反弹：2022 年，物业板块受到美联储加息、地产债务危机、政策救市等影响，经历了前期加速下行——年末超跌反弹的行情。 估值仍处于历史低位 国央企韧性凸显  回顾物业板块近三年估值情况，2022 年估值回落明显，目前仍处于历史低位。分民企及国央企来看，国央企物业板块估值亦有所回调，但整体高于民企。  我们认为，随着地产政策利好逐步兑现，民营房企信用风险缓释，房地产行业有望于 2023 年迎来弱复苏，叠加国内经济复苏，市场担忧情绪有望于 2023 年逐步释放，物业板块估值修复或将持续，而民营物企随着独立性增强、关联风险减弱，估值修复空间更大。 基本面未变 多数个股跌幅较大  从个股角度来看，2022 年多数物企呈现下跌，但从基本面情况来看，物企 22H1总营收及净利润大部分保持正增长。  根据 22H1 在管面积与克而瑞物管 22FY 在管面积数据对比，在管面积 TOP20物企数据均保持正增长，面积的增长预计将会为物企带来营收的增长，物业行业基本面未变。 物企上市降温 并购热情减弱  受港交所审核趋严、物业板块估值回落影响，物企赴港上市降温。 2022 年仅6 家物企上市，较 2021 年 13 家减少了 7 家，根据克而瑞物管，2022 年递表物企仅 3 家，较 2021 年 34 加减少了 31 家。  并购热情减弱，2022 年全年披露并购数量 53 起，并购交易金额 106.09 亿元，同比下降 70.19%。受民营房企流动性危机影响，民营物企并购交易意愿减弱。 独立性增强 服务边界扩张：根据克而瑞物管，35 家披露项目来源的上市物企，其来源于第三方项目的在管面积于 2022 年中期占比为 61.33%，预计 2022 年全年第三方项目占比将继续提升，非业主增值服务收入占比将继续下滑。 数据追踪（12 月 28 日-12 月 30 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年 12 月 30 日，持有 747.72 万股，较上周下跌 3.38%，持股市值 1.15 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 12 月 28 日至 12 月 30 日，增幅最大的是金科服务，本周增幅 0.71 %。降幅最大的是旭辉永升服务，降 5.41%。持股比例最高为保利物业，为 58.97%。持股数量最多为融创服务，为 5.44 亿股。 投资策略：我们认为 2023 年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 1 月 2 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 62 行业平均市盈率（TTM） 13.34 港股市场平均市盈率（TTM） 7.97 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 4、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 5、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 6、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021/12/312022/1/192022/2/72022/2/262022/3/172022/4/52022/4/242022/5/132022/6/12022/6/202022/7/92022/7/282022/8/162022/9/42022/9/232022/10/122022/10/312022/11/192022/12/82022/12/27恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：曙光已现 估值修复有望持续 ................................................................................................................................ 3 1.1 行业超跌下行 年末触底反弹 ........................................................................................................................................ 3 1.2 估值仍处于历史低位 国央企韧性凸显 .......................................................................................................................... 3 1.3 基本面未变 多数个股跌幅较大 ..................................................................................................................................... 4 1.4 物企上市降温 并购热情减弱 ........................................................................................................................................ 5 1.5 独立性增强 服务边界扩张 ............................................................................................................................................ 6 1.6 投资策略...